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今日头条90亿收购43万平方米北京中坤广场值不值

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刚过完年,互联网巨头纷纷大手笔“买买买”了。

继2月11日京东宣布花27亿元买下翠宫饭店后,2月15日,有消息称,今日头条花90亿元收购大钟寺中坤广场,有分析认为这是今日头条随着业务扩张而选择的新总部。不过,新京报记者与今日头条方面取得联系,相关负责人回应表示,“对于市场传言不予置评”。与此同时,有报道称,中坤广场散售业主也已分批启动回购。

问题在于,位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点的中坤广场,为何此前经营一直不温不火?这笔90亿的买卖,买得划算吗?

北京商业地产界一大“鸡肋”

据了解,大钟寺中坤广场位于北京市海淀区,由中坤投资集团有限公司及北京中坤长业房地产开发有限公司投资兴建,总建筑面积43万平方米,占地面积14万平方米,于2010年正式营业。

天眼查显示,大钟寺中坤广场主体公司为“北京大钟寺国际广场物业管理有限公司”,该公司成立于2007年,注册资本为100万元,股东之一为北京中坤投资集团有限公司,出资比例为78%。最终受益人中有海淀区经济委员会。值得注意的是,目前其有6项股权冻结。

中坤广场从开工起,可谓命途多舛。原本预计2006年全部建成,但在之后的4年时间里,项目几度停滞,直到2010年才正式营业。不过,开业后,中坤广场一直不温不火。

“项目自身问题、外部竞争环境变化,导致中坤广场成为北京商业地产界的‘鸡肋’项目。”亚太商业不动产学院院长朱凌波分析称,除资金短缺等问题导致中坤广场一而再延迟开业外,该项目最核心的问题在于,由于资金压力,为快速回笼资金,主要以销售型为主,从而导致项目缺乏整体的定位与招商。

不过,客观上分析,当时中国商业地产以及城市综合体刚刚兴起,对于商业地产的运营,全国业内都处于摸索阶段。“当时黄怒波团队有情怀,也有远大抱负,中坤团队也在不断摸索,在项目有硬伤,没有整体定位,招商不够理想的状况下往前走。”朱凌波表示。

中经联盟秘书长陈云峰亦表示,中坤管理团队方面存在相关问题,“黄怒波以及团队管理较为松散,没有很好的去执行战略规划”。

除中坤广场自身问题外,从外部环境上看,当时的商业地产竞争逐步加剧。虽然中坤广场兴建时间较早,但直到2010年才正式开业,当时,已有众多的商业地产项目脱颖而出,在业内看来,竞争压力也是导致中坤广场开业后不温不火的原因之一。朱凌波同时指出,在中坤广场后,中坤集团主要的方向为旅游地产,这导致集团资金、人才、专业度高度分散。综合因素下,导致中坤广场逐步成为“鸡肋”。

业内称中坤广场存在先天“硬伤”

可以说,作为一个商业地产项目,特别是大体量的城市综合体,对商圈的依赖度和商圈基础分析研究至关重要。

“中坤广场一开始在投资定位与选址评估上就存在严重的专业问题,以致于在不合适的地方建了一个大型项目,存在盲目性。”北京博智行商业地产研究院院长鲁炳全表示。

从地理位置上,中坤广场虽然位于西直门、中关村、亚奥三大商圈的交会点,看似处于黄金地段,但在鲁炳全看来,实则处于上述三大商圈的边缘化中,这导致项目处在一个非常尴尬的境地,从而带来一系列问题,如目标客群与市场定位问题、业态组合与业态定位问题、物业体量与运营模式问题等关乎生存的核心问题。

伟城顾问公司CEO徐伟成亦表示,中坤广场在其地段上存在“硬伤”。主要原因是,大钟寺北三环为快速干线,商业如果没有地铁直接内部通道,也有较大影响,理论上并不适合运营商业零售。而在消费人群上,当时北三环、北二环的客群,大多去君太、中友百货购物。

西直门凯德mall也吸引了不少主力消费者。而当时北三环在商业业态上,比较适合专业市场项目。这意味着,中坤集团并未做好相关的区域调研工作。“中坤广场有40万平方米体量,是无法吸纳足够多的人群的。”徐伟成还指出,在设计上,中坤广场外形看似很美,但内部动线则较为粗糙,跟新光天地、东方广场和西单大悦城不是同一等级。

值得注意的是,随着国内购物中心的逐步发展,购物中心内百货、超市、电影院、餐饮较为雷同,差异化的内容越来越少,儿童业态的引入,一度成为购物中心差异化的亮点。2012年期间,经过多次业态调整的中坤广场,跟随潮流增加了儿童业态的比例,在其C座二层内,集中了早教、摄影、娱乐和儿童用品等几十家专攻儿童消费的商家。然而,这并未改变中坤广场的命运。

针对中坤广场的逐渐没落,中坤也在不断尝试转型。据了解,2013年下半年,中坤集团宣布将其旗下商业项目北京大钟寺中坤广场变更为写字楼,却遭到小业主集体抵制。不过,由于中坤方面持有该项目大部分产权,坚持了项目的变更。朱凌波认为,商场改写字楼的举动,对整个项目的运营造成了很大的割裂。

“这一项目从开业之初的招商就历时已久,到后期进行不断的洗牌重组,但最终并没能够达到预定的目标和预期的经营效果。不但没能造就新商圈,也让自己成了‘先烈’。”鲁炳全说。

据相关报道称,从2018年初开始,位于大钟寺中坤广场E座的肯德基、吉野家等商家开始纷纷撤出,中坤广场一度处于人去楼空的状态。

不过,经过近一年工作,中坤广场逐步统一产投方、债权方、被重组方的需求,2019年1月18日,中坤广场得以成功重组。据媒体报道,中坤广场重组是北京市海淀区人民政府和东方资产管理股份有限公司双方战略合作的第一个项目,也是全国首例由政府、产投方、资金方、产权方、各债权债务方作为优势互补的多单元主体聚合。

今日头条是否算“捡漏”?

“总体上看,商业地产已进入空间价值再发现和再利用的新阶段。”中购联购物中心发展委员会主任郭增利指出,今日头条也好,还是其他机构,只要有线下实际落地的意愿,办公需要,或产业发展空间需要,都可能对原有商业地产存量以不同方式进行合作或并购,一方面原业主需要盘活物业资产,新业主则有新的商业空间需要。

问题在于,今日头条斥资90亿元收购中坤广场,总建筑面积43万平方米,单价2万元/平方米左右,这笔收购算是“捡漏”吗?

“看似价格不贵,但不能看表面,后续还有很多不明朗的地方。”徐伟成给记者算了一笔账,要改变为写字楼,每平方米最少要投资8000元,40万平方米左右的体量,差不多需要花费3亿元改造费。今年购入改造,最早预计2020年将其投入市场,但租金多少也需要核算。预计这一区位的写字楼,能租到220元/月/平方米-250元/月/平方米(建筑面积)已属不错,但需要多少年才能将空间填满,这是个未知数。

徐伟成进一步指出,虽然可将一些底商用来做商业,但数量有限,正常办公楼总面积8%左右用来做商业配套,因此,中坤广场若改为写字楼,后续预计5万平方米用来做商业已足够。按过去经验,一栋10万平米的写字楼,在知春路等较佳的区域,最快可在1年半租满。而中坤广场40万平方米体量,能否吸纳足够的企业住户进驻,多少时间租满,这是个问题。或新买家也有可能整售或散售,这也有待观察。

“从土地和资产价值来看,这一价格不贵。”朱凌波指出,今日头条若收购过来后,整个架构上,可能除一部分可用外,大部分需要内部改造。中坤广场所在位置,毗邻大钟寺地铁,无疑是黄金地段,若按照联合办公的思路,改造后对外出租、运营,是行得通的。但硬件条件需要投多少钱,怎么改,这需要有较好的方案,“项目前期有太多阴影,要‘涅槃再生”,需要有更专业的团队来运营,这是至关重要的。”

鲁炳全则表示,今日头条后续如何运营有待观察,“全部改建成写字楼可能不大现实,体量规模大,难以靠单一业态消化。就写字楼本身业态而言,在本项目中优于零售业态。从专业角度来看,本项目重新定位,重构业态组合是必然的,也必将带来较大的物业空间改造,形成二次投资。”

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