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住建部强调地方"三稳"责任 防止楼市政策大起大落

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3月12日,2019年全国两会第四场“部长通道”在人民大会堂举行。住房和城乡建设部部长王蒙徽表示,房地产市场总体保持平稳运行态势,市场预期发生积极变化,主要体现在三个方面,一是住房的成交面积增速放缓,二是住房成交价格总体平稳,三是住房市场预期逐渐趋于理性。

王蒙徽指出,2019年要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,从两会传递的信号来看,2019年楼市“稳基调”、“有松动”的趋势已经明显。

坚持“房住不炒”

王蒙徽此次发言被认为延续了2018年末全国住房和城乡建设工作会议以来,楼市政策“稳”字当头的基调。

在回答媒体“今年政府工作报告当中没有再强调‘房子是用来住的,不是用来炒的’,这是否意味着房地产行业的监管有所调整”的问题时,王蒙徽表示,2019年,住建部将继续贯彻落实党中央国务院的决策部署,稳妥地实施房地产市场平稳健康发展长效机制的工作方案。

具体来说,王蒙徽指出,要具体做到五个坚持:一是坚持住房定位:房子是用来住的不是炒的;二是坚持完善两个体系,即住房市场体系和住房保障体系;三是坚持落实城市的主体责任,因城施策,分类指导,不断完善市场的监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处;四是坚持调结构转方式,特别是大力培育和发展住房租赁市场,重点解决新市民的住房问题;五是保持政策的连续性和稳定性,防止大起大落。

3月12日,贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,与3月5日政府工作报告中对房地产市场的定调相比,王蒙徽部长提到的五个坚持中增加了对 “房住不炒”的重申、大力培育发展租房租赁市场、完善市场的监测预警和考核评价机制、保持政策的连续性稳定性,“更加明确了‘稳’将是2019年房地产市场的主基调”。

许小乐认为,当前调控已经取得实质性成果,市场出现明显回落,价格保持稳定,但市场上仍积压了大量潜在需求,尤其是基本面较好的一二线城市。若调控政策放松,市场容易出现大幅波动。稳定的政策可以保持市场预期的稳定,从而市场需求不会出现大增大减,市场才能保持稳定。

不过,多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出,住建部此次表态再次强调“房住不炒”,同时明确要把稳地价稳房价和稳预期落到实处,这既预示着主要调控政策将保持连续性和稳定性,同时,也预示着2019年的政策力度已经见顶,不会再有更大规模和更大力度的调控措施出台,部分地方存在政策松动的可能。

3月6日,全国政协委员、房天下董事长莫天全在接受21世纪经济报道等媒体群访时表示,2019年政策松动,楼市回暖应该是一个趋势,但不会有太多的大起大伏。

莫天全认为,因城施策作为长效机制的安排,也会让一些地方的房地产市场有所松绑。

完善考核评价机制

地方楼市则迎来新变化。易居研究院发布的数据显示,2019年1-2月,其所监测的40城新建商品住宅累计成交面积同比下降13%。其中4个一线城市累计同比增长24%,18个二线城市累计同比下降13%,18个三四线城市累计同比下降21%。

该报告指出,一线城市由于目前成交量能已处于低位,开始企稳;东部二线城市后续将继续降温,其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。

3月12日,交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对21世纪经济报道记者表示,一方面,一线城市前期政策收紧时间过长,包括刚需和部分改善需求在内的合理需求开始进入市场;另一方面,年后往往也是交易回暖的高峰期,双重因素导致部分一线城市开始出现楼市“小阳春”。

这也让各方对“因城施策、分类指导”政策落地的需求更加迫切。有分析人士预测,相关细化政策将在两会后陆续出台。

根据同策研究院统计,进入2019年以来,包括交易税率调整、房贷利率调整等,已有20个左右的城市开始微幅调整调控政策。

实际上,“因城施策”赋予地方政府更大自主权,主管部委则被认为将会通过楼市的指标考核体系,来约束地方政府的楼市调控政策。因此,王蒙徽在“坚持落实城市的主体责任”部分所提到的“不断完善市场的监测预警和考核评价机制,特别是要把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处”,受到广泛关注。

3月12日,同策集团首席分析师张宏伟向21世纪经济报道记者指出,此类指标体系中,首要的核心指标是房价的变动幅度;其次应关注到公租房、保障性住房等托底性需求市场的变动;第三是对各个城市的租赁市场监控,包括租赁市场的供应情况、租金走势等;最后是土地市场的楼面价格和溢价率。由于其对后续楼市价格的传导影响较大,所以也应该作为一个重要的指标来进行监测。

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