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二手房虚报交易价, 业主是赚了还是亏了?

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(原标题:二手房虚报交易价, 业主是赚了还是亏了?)

虚报二手房交易价格获取高额贷款,出现纠纷怎么办?在另一方不知情的状况下偷偷出售夫妻共有房产,要承担怎样的责任?楼龄问题可能影响贷款额度,事先要做好哪些准备工作?近日,广州市房地产中介协会通报了去年消费者在二手房交易中出现的典型纠纷案例。由于二手房租售多通过中介方促成,今年“3·15”消费者维权日,二手房租售的中介服务也成为关注点之一。

广州市房地产中介协会发布的分析报告指出,2018年共受理消费者投诉中介的案件78宗,全年投诉量约占年中介促成存量房交易总量的0.9‰,较前两年有明显下降。其中,针对中介服务的投诉占比超过了六成。

案例1

虚报价格“降”首付 买卖双方均有责

市民小何通过某中介公司促成,购买业主梁某位于白云区的一套房屋,约定交易价格为80万元,签订合同时支付2万元定金;首期款22万元在交易递件当天支付,剩余的楼款56万元通过银行按揭支付。在签订买卖合同后,小何即支付定金2万元。

在办理按揭贷款手续过程中,小何出于减少支付首期款的考虑,要求中介公司协助制作交易价格为110万元的网签合同,准备申请77万元的贷款。中介公司了解情况后对小何的要求予以明确拒绝。无奈之下,小何私下找到业主梁某并说服其通过自行交易的方式制作网签合同,由小何办理按揭贷款手续。

小何在收到银行的《同意贷款通知书》后,通知中介公司及梁某办理递件过户手续。这时,梁某要求小何按合同支付22万元首期款。小何认为在制作网签合同的时候已与梁某说明,有77万元通过银行贷款支付,加上先前支付的2万元定金,只要再支付1万元首期款就可以了。梁某认为其只同意小何按110万元制作网签合同的建议,并不同意按1万元支付首期款,根据合同约定,应按22万元支付,在收到银行贷款后,多出部分返还小何。小何认为这样有风险,不同意梁某的意见并表示如果梁某不履行合同,则按合同约定向其追讨房价10%的违约金作为赔偿。由于双方意见争持不下,双方按合同约定向广州仲裁委员会提起仲裁解决。

■专家说法:

广州仲裁委员会认为,广州市目前限贷政策规定,购房首期款最低比例为30%,即小何应支付的首期款为24万元。买卖双方通过虚报交易价格的方式使小何获取银行77万元同贷书,明显有悖于广州市房屋限贷政策的规定,而导致买卖双方在合同履行过程中发生分歧。在此过程中买卖双方均负有不可推卸的责任,故仲裁支持梁某退回小何支付的定金解除合同,不支持小何向梁某主张的房屋价格10%的违约赔偿。

在此,协会法律咨询服务中心提醒广大消费者,在制作存量房网签合同时,无论是报低交易价格逃避交易税费;还是报高交易价格骗取贷款,均属于违规行为。除了中介公司不得为交易当事人提供协助或便利外,交易当事人更不应进行私下约定,否则会容易产生银行不批准贷款或税务部门追缴税费的后果。

案例2

私下出售夫妻共有房产 无权代理需承担违约责任

王某携带房产证原件及产权人身份证原件等资料到A中介公司放盘,A中介公司核查资料后,确认房屋是登记在王某与其妻子李某的名下,属于夫妻共同财产。A中介公司问王某,其妻子是否同意出售房屋,并提醒王某,在签合同时需要夫妻双方到场签字或提供妻子李某的书面委托。王某表示其妻子同意出售。后A中介公司找到买家陈某,双方达成交易意向,买卖双方签订合同时,仅王某一人到场,且未提供妻子李某的公证委托书,中介再次向王某确认其妻子是否同意出售,王某表示没有问题,买家陈某遂与业主王某签订房屋买卖合同。

后买方办理按揭,银行要求合同须王某夫妻双方签字,但王某妻子迟迟未在合同上补签名,之后王某妻子与中介公司联系,表示其从未同意出售该房屋,并认为其未在《房屋买卖合同》上签名,合同应属无效,要求解除合同。买方向中介公司了解,中介公司认为卖方此举可能与近期房屋市场价格出现波动有关。经中介公司多次协调无果,买方陈某将王某告上法庭。

■专家说法:

案件中房屋登记在王某夫妻二人名下,理当属于夫妻共同财产,因此中介公司提醒王某在签合同时需夫妻双方到场签字或王某提供妻子李某的书面委托的做法是正确的。但王某急于出售房屋而不顾中介公司的善意提醒一意孤行,王某未取得李某的授权签订房屋买卖合同,属无权代理行为,最终是要承担因合同不能履行而产生的违约责任。

协会方面认为,作为专业的中介公司,应秉承“勤勉尽责”的服务精神,以向买卖双方提供规范、优质、高效的专业服务为宗旨,以促成合法、安全、公平的房地产交易为使命。

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