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上海新房价格回暖 银行再现房贷资产热衷情结

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上海房价今年以来有所回温,交易也渐热,银行信贷员们“春江水暖鸭先知”。

从银行端来看,今年着力布局房贷,是抵御资产荒的一剂良药,也是在对公信贷谨慎、消费信贷收紧之后的优选,有银行行长直呼,今年最为看重房贷资产。

二手房重获青睐

国家统计局3月15日发布2019年2月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据,结果显示上海新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,同比涨1.5%;二手住宅销售价格环比下跌0.1%,同比下滑2.5%。新房价格今年1月和2月都在微涨。

2018年在“房住不炒”的调控下,上海楼市略为低迷,成交量下滑。

根据多位银行信贷员的说法,去年业务量明显减少,其中新房和二手房情况分化:新房,尤其是地段较好的楼盘,由于政府限价一房难求,特别是上海前滩地带的楼盘,出现了凌晨排队购房的情况,而二手房少人问津,原先与新房倒挂的二手房房价最终也不得不调低,以获得购房者青睐。

“但今年开春以来情况很不一样,新房一如既往地红火,二手房也热起来了,明显感到房贷单子多了。”一位国有大行上海分行客户经理对21世纪经济报道记者表示。

记者采访过的多位信贷经理认可这一说法,并表示可能已经超出了季节性因素带来的效应。从过往经验来看,一季度是银行集中进行放贷投放的时间。

从银行的角度看,房贷放款速度也有所加快,上述大行客户经理表示,以往需要等两个月放款,现在时间更短一些。

银行为何降价揽客

同为一线城市,深圳房贷利率在3月两次下调,大行最低提供基准利率上浮5%的利率。但多位银行房贷业务人员表示,这种调控幅度不适用于上海,原因在于上海房贷利率水平已经是全国最低。

目前上海维持着首套房房贷利率最低9.5折的折扣水平,没有上浮反而打折,这在全国非常罕见。但是稳中也有下调。融360大数据研究院监测数据显示,2019年2月上海首套房贷款平均利率为5.06%,较上期下降3BP,环比下降0.59%;二套房贷款平均利率为5.56%,下降1BP,环比下降0.18%。

融360在上海地区监测的30家银行分(支)行中,首套房方面,有1家停贷,首套房贷款最低利率折扣依然为9.5折,目前共10家可以申请9.5折优惠,7家执行基准利率,9家执行基准上浮10%,1家执行基准上浮15%,另有2家执行基准上浮20%。二套房方面,平均利率为5.56%,普遍执行基准上浮10%-20%。

房贷利率较低其实反映的是在上海市场上银行们拼杀激烈。一位全国股份制银行零售业务部副总经理对21世纪经济报道记者表示,原因主要在于上海信贷市场竞争充分,既有中资银行,也不乏外资银行。在资金充裕、拼杀强劲的情况下,“抬价”只能意味着丧失市场。更何况房贷属于优质资产,不良率一直是各项贷款最低的。

而在今年央行两次降准之后,市场流动性增强,银行坐拥低成本资金,在资产荒的大背景下,多家银行人士表示,近期更加注重布局房贷市场。

一位股份制银行上海分行行长表示:“对公业务方面,开拓新资产比较有难度,找到拥有合格抵押物的企业并没有比去年更容易,且逾期违约现象比较多,个人信贷方面,消费贷很多是通过助贷做的,今年监管比较严格,因此也出现了下滑。所以今年年初,我们把精力放在开拓房贷市场上,压低价格揽客。”

21世纪经济报道此前曾报道,3月初,上海对“联合贷”释放监管信号,不得新增违规合作项目,逐步压缩存量业务规模。上海银保监局党委书记韩沂在两会期间接受媒体采访时表示,目前对于联合放贷有明确的要求,银行不得将风控管理交给互联网机构,即互联网机构可以协助银行放贷,比如帮助获客,提供技术以及管理、回收贷款等。但银行不能直接将资金交给互联网机构,由互联网公司直接放贷,这是原则问题。

“房贷我们今年一直在发力,毕竟按揭贷款涉及民生,我们在额度上对按揭贷款优先保证。”一位国有大行上海某支行行长对记者表示。

一位沪上银行人士也表示,90天逾期款项纳入不良之后,去年上海银行业不良率有所抬头,从2017年末的0.57%上升到了0.78%,资产质量下迁压力加大,因此更加注重房贷是顺势而为。

上海楼市或现新需求

今年上海房贷还有一个契机,即三年前外地人在上海购房的连续缴纳社保要求从2年变成了5年,阻挡了很多购房者的买房征程。但是今年上半年,三年前刚满2年社保的人群达到5年标准,届时楼市可能出现新动向。

“都在说这部分人快要解除限购的情况,可能以后单子会稍微多一些。”一位信贷经理对记者表示。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,三年前测算出来上海有30万人会受到外地人购房资格新政的影响,今年很可能这部分需求会逐步释放,从而带来二手房市场的回暖。但今年股市在两会期间突破3000点,不排除这部分资金流入股市,获得购房资格的外地人刚需没有充分释放的情况。

对于信托机构正追捧的房地产项目,沪上银行们还是较为谨慎。

“去年中央提出‘六个稳定’,其中提到要稳金融,无论是开发贷还是房地产市场,也要稳定健康发展,我们都是围绕这个目标来做的。”上述国有大行支行行长表示。

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