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地产告别“蒙眼狂奔”时代 龙湖集团锁定2200亿元销售目标

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头部房企对市场的预判越发趋同,“从业者并不轻松”已成开发商共识。另外一个共识则是,未来的市场,将是真正高手之间的过招。正如龙湖集团在业绩报告中所示,企业之间的竞争从过往规模、速度等单一维度,日益转化成为涵盖产品、服务、运营、资本等全方位的竞争。

“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返,中国城市化进程的能量是房地产继续前行的根本驱动。”3月25日,龙湖集团董事长吴亚军在其2018年财报中如此看待房地产的未来。

回顾龙湖2018年业绩会,“稳健”是高频词汇,实际上这也是龙湖多年奉行的经营策略。值得注意的是,龙湖不舍弃销售规模,确定2019年销售目标2200亿元同时,已开始更看重回款率、利润等综合销售质量,2018年龙湖销售回款率达到85%以上,核心净利增长31.5%,达到128.5亿元。

归属于股东净利润达162亿元

加大分红力度

2019年是龙湖集团上市10年,当前市值接近1600亿港元。在刚刚递交的2018年成绩单,龙湖集团跨入了“2000亿阵营”,并保住了60%以内的净负债和25%以上毛利率的两条红线。

据龙湖集团业绩报告显示,2018年全年,龙湖合同销售额同比增长28.5%至2006.4亿元;归属于股东的净利润162.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后之核心净利润128.5亿元,同比增长31.5%;毛利同比增长61.8%至395.3亿元,毛利率为34.1%;核心税后利润率为14.7%,核心权益后利润率为11.1%;全年合计派发股息每股0.99元,同比增长30.6%。

对此,龙湖集团CFO赵轶表示,2019年是公司上市10年,管理层将派息比率提高到45%,已考虑到特别息,未来也希望龙湖的股东能持续收获稳稳的幸福。另外一个让股东比较满意的是,龙湖集团CEO邵明晓表示,未来三年,龙湖核心盈利增幅会在20%以上。

能够保证利润的增幅空间,底气之一来自于土地成本的可控性。在龙湖的经营原则中,在拿地投资方面,“买地一直比较偏谨慎乐观,通常不会买地王”。在土地市场“以频率换概率”之外,龙湖对找合作方联合拿低成本土地模式早已驾轻就熟,加上产品端提升溢价水平的能力,为其收入和利润提供强大保证。2018年,龙湖已售未结合同销售额超过1900亿元,单价每平方米在1.5万元至1.6万元之间,毛利率达25%以上。

数据显示,2018年,龙湖深耕都市圈城市群,新进入11个城市,新增收购土地储备总建筑面积为2189万平方米,平均权益收购成本每平方米5297元,拿地支出约为730亿元,其中大湾区土地储备货值已达530亿元,为中长期销售质量护航。此外,龙湖方面表示,集团将把握窗口期,强管控价格策略,弹性供货,做有回款的签约,有利润的回款。一旦市场起势,龙湖将快速调整销售策略,跟上大势。

保证利润空间的底气之二则来自于资金成本远低于行业平均水平。数据显示,在资金成本上行融资艰难的2018年,龙湖全年平均借贷成本保持4.55%低位,平均贷款年限5.88年,净负债率为52.9%。

事实上,这也是龙湖有能力将商业、长租公寓这类投资性业务作为主航道业务的砝码。

主航道业务不分拆上市

地产开发支撑持有物业投入

2011年,龙湖将“持商业”确定为战略方向之一。此后4年,龙湖抓住机遇投资多块地铁上盖项目,这为其2020年实现60亿元租金的目标打下了基础。定位相对偏城市新锐家庭、城市中产阶层消费需求,进行丰富的业态组合,让龙湖目前开业的29个商场整体毛利率超过70%。

2017年,龙湖将长租公寓业务升级为另一主航道业务,并立下2020年做到行业前三名,实现营收20亿元以上的目标。

回顾2018年,上述两大主航道业务正在按照既定计划发展。截至2018年底,龙湖集团已开业商场建筑面积为296万平方米,整体出租率为97.4%;冠寓已开业5.3万余间,整体出租率为50.1%,其中,开业3个月至6个月的项目出租率为70.2%,开业超过6个月的项目出租率为87.4%,截至年底累计将开业近10万间。

“冠寓目前20%为重资产,回报率和毛利率与商业天街接近,毛利率在65%-70%之间,回报率预计达5%-6%,可以覆盖资金成本。”邵明晓表示,这种业务形式对于一些资金成本高的房企就未必合适。“另外80%为租期比较长的中资产模式,租期长达10年到20年,单店毛利率35%以上,净利率在12%-15%之间。”邵明晓称,长租公寓业务预计要到2020年才能盈利。

至于外界关注的商业、长租公寓和智慧服务这三大地产之外的主航道业务是否会分拆上市,邵明晓表示,四个主航道会形成协同,不准备分拆。

总体来说,“上市十年,有了资本市场加持,龙湖越来越稳健”。2019年,龙湖手握3500亿元可售货值,去化率达到63%即可完成目标。未来,在龙湖的大盘面里,不单一维度追求规模,地产开发要支撑持有物业继续投入,实现有质量的整体增长。

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