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看房客只剩1/3!“学区房”神话被打破?

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随着5月小学新生入学报名即将启动,广州一年一度的学区房购买旺季又进入了倒计时。不过,与往年不同的是,不少地产公司都反映,今年的有效买家少了。

链家的统计数据显示,以往一套老东山学区房放盘后可面对23-26个有效买家看房和谈价,今年却只有8-9个潜在客户,能否卖出还要看价格。也就是说,如今看楼的买家只有过去的三分之一。

其中。楼龄较长的“老破小”成交情况也不如往年好。曾经买家心中的香饽饽,如今要被买家抛弃了吗?

人气神话被打破:“老破小”买家少了

传统学区房的销售旺季又到了,然而,今年中心城区与往年相比,总体淡静,特别是老东山这个传统“排头兵”。

中原地产中山一路分行高级营业经理梁睿表示,比起前几个月,如今来看学区房的买家人数有明显增加,“由于我们的铺位就在中山一路主干道,生意还不错,基本上每个经纪每天带客出外看楼的机会都很多。”

当然,他也表示,这两个月想买家上门看楼,业主开价就要比过去稍微,“只有‘笋盘’才会有人气。”

广州链家研究院院长周峰则表示,受过去一年市场大调整影响,今年3月的学区房成交情况相对稳定,暂时没出现往年的传统高峰,客流量总体不如往年的平均水平。

“楼龄30年以上的楼梯房,今年成交相对平淡,除非加装了电梯,否则较难找到合适的客户。”周峰说,但是,电梯房的高总价也成为买家入市的拦路虎。“很少有卖600万元以下的,而能承受得起这个总价的买家,市场上也不多。”利得行的地产经纪说,因此,那些楼价不太高、又加装了电梯的学区房最受买家欢迎。

而“老破小”当中,三四十平方米、入市门槛较低,总价在300万元以下的盘源看房买家较多。梁睿说,其他条件差一点的“老破小”,如要多一点买家看楼,就要放下身段,以低于市场价放盘了。

楼价神话被打破:有学区房单价下跌了一万

据周峰介绍,随着去年楼市的调整,传统名校周边的商品住宅小区,现在的放盘价格也是回归到一个相对合理的状态。如东风广场,最新放盘价在8.7万-9万元/平方米之间居多,跟去年同期开价在10万元/平方米以上相差甚远。

梁睿也表示,带电梯的二手商品房比去年便宜了大约1万元/平方米,东风广场、锦城花园等有东风东小学学位的楼盘都是如此,如今8万元/平方米就有交易,锦城花园正对马路的部分单位价格更低,有一套84平方米的两盘在放盘,总价630万元,折合每平方米不到8万元。“不过,同样是两房单位,如果不对马路,那就是该片区的‘楼王’,价格基本不会降。”

而无电梯框架结构的两房单位,无论是带东风东路小学、育才小学,还是铁一小学位的盘源,目前总价普遍都在400万元以下;而混合结构价钱更低,三四十平方米的一房和两房单位,如能报读育才小学,总价在200万元左右,铁一小则在200万-300万元之间。

总体而言,楼梯楼学区房的跌幅不如电梯学区房大。以铁一小的学区房为例,周峰介绍,共和西小区的框架结构住宅放盘价在6.4万-6.7万元/平方米之间,成交价在6.4万元/平方米左右,与去年大致持平;共和苑混合结构盘源的放盘价在4.8万-5.4万元/平方米之间,成交价在5.1万元/平方米左右,低于去年同期的5.2万元/平方米。与电梯楼近1万元/平方米的跌幅相比,可以说是毛毛雨。

“老破小” 是否还有投资价值?

在房价平盘期,甚至有部分房子的售价还下调,而租金又是老鼠尾巴上的疮——大不了。现在的“老破小”还有投资价值吗?

周峰分析,楼梯楼受内部结构限制,居住的舒适度与电梯小区房有一定差距,加上楼龄较长,小修小补的几率较大,租赁市场也难以获取较好收益。如果不考虑学区因素,吸引力会大为下降。由于总价低,现时还可吸引一些收入不高的打工族关注。他认为,从长远看,电梯小区房的保值和增值能力较有优势。

梁睿则认为,买房投资不能看短期行情,反正现在买楼后两年内都不能出售。“比如说,电梯房虽说今年下跌了1万元/平方米,但此前已涨了3万元/平方米,如果你是两年前买的,现在还是赚了2万元/平方米。”至于“老破小”,他认为总价低是其很大优势,毕竟,入学是刚需,总价低就很有吸引力。当然,由于有限购政策,买套“老破小”同样占一个购房指标,因此,低于市场价的“老破小”较受买家欢迎,如铁一小附近单价在5万元以下盘源就值得留意。

但他也直言,如果是自己买,在经济条件允许的情况下,他会买加装了电梯的框架结构,因为这些房源单价不太高,实用率也较高,而且加装电梯后的升值空间会较大。“现在加装电梯还有政府补贴,多划算啊!”

出租回报率微涨,但杯水车薪

租金方面,链家的成交数据显示,共和苑如今的月租金在57元/平方米左右,40平方米的一房单位,目前月租金2300元,比去年略降40元;中原地产的成交数据则显示,混合结构两房月租金约在3000元左右,框架结构可多500元左右,带电梯高层单位可在此基础上多500-1000元。

与学区房售价下跌相比,近期学区这类房源的租金基本没什么变化,因此,也带来了出租回报率上涨的情况。以电梯房为例,租金回报比之前高了14%;楼梯楼是8%左右;“老破小”则基本持平。

不过,大家也不用太高兴,往常,学区房的租金回报率不到2%;如今,即便涨了14%,也只不过是2%左右的回报率,还不如银行三年期定期存款的利率高。

当然,“买学区房的人多半不会追求租金回报。”梁睿说,把自己买到的学区房租出去的主要是这类人:买了三四十平方米左右的一房‘老破小’,他们只是求学位,这样的房子,一家三口搬进去很难住得下,因此,待孩子入学后就会转手租出去。他们不太计较到手的钱有多少,只是不想空置而已。”

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