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东莞改变拿地“价高者得”传统 土地市场整顿再起

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在最近几个月,土地市场逐渐回暖。但部分区域出现了过热趋势,为抑制土地非理性情绪拿地,东莞改变了拿地规则,取消了此前一直以来的“价高者得”的传统,而是改为最接近平均价房企才能拿地。

另外,目前官方对土地方面的管控也趋于严格,表内外资金直接或变相用于土地出让金融资等的行为被严厉制止。常熟、张家港、合肥、苏州等地调整了土地政策,抑制房价过热现象。

东莞土拍规则生变

在拿地规则方面,东莞改变了此前“价高者得”的传统。6月6日,东莞发布了《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》,文件规定,终次报价是指东莞市国土资源网上交易系统交易达到上限后,交易系统暂停接受新的报价,转为通过网上最终一次性报价方式,以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得入选人的竞价方式,其所报价格确定为该宗地最终报价。对竞自持、竞配建等设定上限的国土资源网上挂牌交易,需要通过终次报价确定竞得入选人的,适用本规则。

实际上,东莞制定此项政策,和一直以来东莞面临的土地市场现状有很大关系。今年以来,东莞土地市场一直处于火热势态,自4月到6月初,已经出让了11宗地,且“面粉接近面包价格”,即土地价格直逼附近区域房价。

此前,东莞公开土地出让只采用线上报价方式,一般会设立土地最高限价,达到限价后转入竞配建人才房面积、自持面积、自持年限等限制条件,自由报价时间一般介于2-15天之间。但出现的一个问题是,部分开发商在报价系统开启之后,会以最快速度将土地价格和限制条件报到最高,就提前锁定了此宗土地。

火热的土地市场更加引发了开发商的哄抢。有开发商笑称,在东莞买地首要拼的就是网速。5月15日,深圳豪宅开发商鹏瑞地产,以23.6亿元总价和9.36万平米商业面积100%自持的条件,拍下了东莞南城一宗商住地块,这一过程仅耗费8分30秒;融创则以10.23亿拿下了沙田地块,扣除配建与自持楼面价12631元/㎡,而拿地过程仅仅用了24秒。

对于此次东莞土拍政策的转变,上海中原地产市场分析师卢文曦在接受《华夏时报》记者采访时表示,东莞的这个做法蛮有技巧性的,不再是价高者得,而是谁最接近平均价,才能拿到土地,开发商不再能“提前锁定”地块,而需要靠一定程度的运气。对于抑制土地的实际成交价格是有一定作用的。

易居企业集团总裁丁祖昱则表示,这一规则一经出台,势必对房企的竞拍出价策略产生较大影响,为提升中标率,房企出价力求“中庸”,势必拉低土地成交均价,对于稳地价起到良好的促进作用。但是该新规也存在一定的漏洞,譬如对于参与竞拍的房企资格管理相对宽松,围标的可能性较高,建议后续加强竞标单位资格审查。

土地市场整顿趋严

实际上,近期的土地市场热度在提高。诸葛找房数据研究中心提供的数据显示,今年5月,全国主要地级市土地成交2078宗,其中住宅地成交升温较快,5月全国住宅用地成交面积为8408万平米,同比增加19.22%,土地出让金为4889.33亿元,环比上月增加16.69%,同比增加超五成。

土地市场过热的城市及时出台了降温政策。除了上述东莞的土拍新政外,还有常熟、张家港、合肥、苏州等地调整了土地政策。

在东莞发文“最接近平均价者得”之前,5月中旬,常熟、张家港两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人,以其所报价格确定地块成交价格”,与东莞政策有异曲同工之处。

合肥市发布了《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,限制关联公司竞买同一宗地块。文件提道,为维护土地市场的公开公平公正,尽可能避免关联公司报名参加同一宗地的竞买,最大限度地防止围标现象发生。竞买人在办理含有商品居住用途地块的竞买报名登记手续时,须提交其控制的子公司、控制其的母公司或其母公司控制的其他子公司、或其母公司控制的其他子公司控制的子公司等关联公司不参加同一宗地竞买的书面承诺。

苏州则从价格方面为土地市场降温。5月17日,苏州市发布《关于吴地网(2019)7号公告地块挂牌出让的补充公告》,降低了拍卖地块的市场指导总价、网上竞价中止价格及一次性报价,网上竞价中止价降幅为16.05%,一次报价最高限降幅为18.77%。

另外,近期银保监会的表态也涉及土地市场。5月17日,银保监会发布了《关于开展“巩固治乱象成果·促进合规建设”工作的通知》,对银行机构关于宏观政策执行的乱象整治中,将整治表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;对非银行领域乱象整治中,对信托领域的宏观调控政策执行上,将整治直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。

卢文曦表示,中央以及地方对于地价的调控,均是在实践“房住不炒”的宗旨,和调控的基本思路一致,对于过热的地价,肯定会有相应降温的举措,除了干预地价之外,更重要的是对房地产市场预期的管控。

合硕机构首席分析师郭毅告诉《华夏时报》记者,今年全国很多二三线城市都出现了地王抬头的现象,土地毕竟是整个商品房市场的第一生产资料,地价的抬升一方面会倒逼房价的上涨,另一方面也会形成未来房价上涨的预期。类似于东莞、合肥、苏州管控地价的做法,会在短期内对地价平抑产生最直接的效果。但更多的还是要在整个房地产市场的供需结构,以及在房地产市场的预期上下功夫,才能起到更有效或者更长效的作用。

丁祖昱则表示,各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高,短期内缓解地市高热现象,但单一的规则调整还是远远不够,对市场长远走向的影响有限。被挡在门外的企业仍然希望入场,地价上涨诉求也不会因为土拍规则的调整而消弭,而“竞配建”等模式更是会进一步加剧商品住宅市场的供求矛盾。若要保障土地市场的长久平稳健康发展,关键还是要做到多管齐下,不仅要进一步调整和完善土地规则,也要在土地供应和金融管控方面多下功夫,既要保障土地供应的合理充裕,以此平衡市场的供求关系,平抑地价上涨预期;也要防范风险资金的无序涌入,避免土拍市场出现非理性的拿地热潮。

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