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东部资金向西抄底 新旧房价差缩减抑制投机炒房

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2016年下半年以来,全国楼市迎来一轮大涨行情,尤其是西部大城市房价的洼地效应非常突出,重庆、西安等城市房价领涨全国。

需要注意的是,2018年,各大房企集中布局三四线中小城市拿地的态势明显,而2019年各大房企又有回流一二线大城市趋势,因此造成一二线大城市土地市场走热,各地出现楼市“小阳春”行情。

针对目前楼市状况,长期跟踪研究房地产行业的西南财经大学经济学院教授、博士生导师刘璐接受了证券时报·e公司记者专访,详细解读本轮楼市大牛的起因和发展,以及对成都楼市的看法。

刘璐认为,2019年楼市行情分化可能加剧,中小城市楼市下行压力日益增大,而一些大城市又有走高的压力。后期,稳控压力主要是在地价走热城市,不能放松房地产调控,同时可以适当增加土地供应,缓解土地市场供需矛盾。刘璐反复强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市“软着陆”的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜。

资金从东到西转移

2016年至今,可以看作是一轮全国楼市的大行情,仅从销售额来看,2016-2018年三年间的全国商品房销售额是明显大于之前的很多年份的。

刘璐称,从2016年10月开始的新一轮调控期划断,楼市情况起了很大的变化。2016年10月后,购房资金加剧出现从东部到西部的流动迹象,西部大城市房价的洼地效应非常突出,外来资金“抄底扫货”态势明显。于是,西部大城市的房价整体开始“填坑”,以西安、重庆为代表的西部大城市房价应声而涨,而且是大涨。在这一轮的楼市大行情中,西部城市的楼市从之前数年“滞涨”的状态整体崛起了。

2016年10月到2017年底,西安新房指数累计涨幅约为15%,为同期的全国第一;同期,重庆新房指数涨幅也超过12%,排在全国第六。

但是从全国楼市整体来看,刘璐认为,一方面这体现了西部城市楼市的“价值回归”,毕竟很多西部城市的经济面都不错,房价不应该比东部同等经济规模城市低那么多;另一方面,这也体现了全国购房资金从东到西的“填坑”转移,毕竟同期这些西部城市房价的涨幅远高于同期当地GDP、人口、产业发展等经济“基本面”的涨幅。

新旧房价“倒挂”

刘璐指出,2016年下半年,成都楼市开始出现较为明显的转暖迹象,标志性事件就是当年的“6.29”土拍,说明外地资金开始入蓉。随后,成都城南的一些楼盘房价开始不断提升,但全市整体来看还是较为平静的。但现在问题来了,2016年下半年,伴随着城南一些楼盘的走热,成都楼市中出现了一些不正常的现象,引发了社会的热切关注。这直接导致在随后全国开始的严厉楼市调控中,成都被列为了“热点”城市,但其实当时的成都房价刚出现上涨的趋势。

在刘璐看来,过早被列为热点城市开始严厉调控,这是近年来成都楼市中很多问题的根源。

他进一步指出,这些问题在2017年开始变得越来越突出,在很多前期(2016年下半年之前)“滞涨”城市的房价开始大幅“补涨”的同时,同期成都的新房价格指数反而下跌了2.87%。在存量市场上,同期成都的二手房价格出现了很明显的上涨,这导致出现了一个严重的后果,就是新房与二手房价格的严重“倒挂”。

刘璐反复强调,不要单独看成都一个城市或某一个楼盘的问题,这样有失偏颇,而放在本轮楼市行情的大背景和整个西部城市楼市的大环境来看更准确和公平。最终,这些价差“倒挂”的问题累积到2018年的5月,又产生了另一个楼市的分水岭。

2018年成都“5.15”楼市新政发布后,对投机性购房的限制很大,而之后出现的成都二手房价格的下跌,可以看作是政策和市场共同作用的结果。可以明显感觉,2018年5月之后成都新房的限价政策出现了调整,变得更为灵活,也就是说和拿地价格有了更灵活的联系,对高价地的限价就更松一些。

中介行业需加强自律

刘璐对证券时报·e公司记者表示,2018年5月后,成都楼市开始了“软着陆”。即随着二手房自然降价和新房由于限价变灵活导致的上升,使得之前的价差“倒挂”越来越小,在一些区域甚至消失了。

随着新旧房价没有了明显的价差,那些投机性购房的群体逐渐消失,随后新房摇号100%中签率的楼盘也越来越多。刘璐认为,“5.15”新政以来的这一年,成都楼市还是出现了很多可喜的变化,直观感受就是楼市更“正常”了。

针对仁恒滨河湾的火爆抢购,刘璐表示,这个楼盘的事情有点特殊,相关楼盘供地较早,基本上是十年前出让的土地。如果按照和楼面地价挂钩来制定限价标准,该区域项目的定价就不会太高,价差会吸引投机,这其实也很正常,华润悦玺也有类似的情况。

但刘璐提醒,毕竟这种拿地很早的项目并不是很多,当前成都在售新房项目的主力可能还是2016年及以后拿地的项目。实际上,这些项目随着当前成都楼市的持续“软着陆”,新旧房价差锐减,对投机性购房群体没有足够的吸引力。成都大多数楼盘应该是高中签率,并成为未来成都新房市场的常态。

刘璐觉得,成都楼市分化加大是客观事实,而这次暴露出的一些问题也值得警惕。

针对网上流传一些中介准备集资炒房的问题,刘璐认为非常值得关注。这几年几乎每一次成都楼市成为全国焦点,背后都有中介从业人员的推波助澜。但其实,中介行业和所在城市的楼市是一种直接的共生关系:楼市好,中介的生意才会好;楼市“挨板子”,中介的日子也不好过。

部分中介行业的浮夸宣传、过度炒作,导致成都楼市陷入后来的不利局面。一个很重要的诱因就是行业自律出了问题,让一些看似偶然的小事件演化成了成都楼市的系统性问题。刘璐强调,从业人员一定要加强行业自律,当前成都楼市“软着陆”的局面十分来之不易,楼市参与各方都应该加倍珍惜。

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