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楼市2019半年报,回暖难续之下的“新库存”隐忧

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(原标题:楼市2019半年报,回暖难续之下的“新库存”隐忧)

2019年以来,房地产市场“一城一策”逐步落地,热点城市被频频点名,为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今,当前房地产市场又发生了哪些变化?

机构最新研究报告指出,今年一季度新房市场回暖、二手房市场底部向上、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下,市场回暖并未持续,2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临‘新库存’问题。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

市场“前高后低”

2019年楼市牵动着开发商的心,更牵动着购房者的心。开年后,楼市热度持续演化,全国70城房价上涨,部分城市土拍大热。

多城楼市在上半年走出底部。贝壳研究院数据显示,上半年重点14城(北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州)二手房市场大幅调整后,需求开始释放,同比微增3%,环比则增加52.3%,从底部走出。

随着成交回暖、预期改善,重点城市二手房成交均价止跌上扬,14城中10城房价环比上涨,与去年四季度低点比,成都涨幅最大为7.2%。西安、青岛今年以来均价保持平稳,而武汉及长沙则累计下跌4.8%、5.6%。

“上半年,重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下,从底部回暖。”许小乐认为,这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。

但好景难留。二季度在政策收紧、预期转变背景下,回暖并未持续。2019年上半年市场呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。一季度市场回暖后,部分城市出现价格上涨过快现象,引致住建部点名,部分城市收紧调控。在此情况下新房市场在短暂回暖后再次走向下滑。

从全国来看,今年前5月,新建商品住宅销售面积同比小幅下滑0.7%,5月单月销售面积同比下降3.9%。

分城市看,到5月已有超一半城市销售套数出现下降。一线四城北京和上海4~5月分别累计下滑14.5%和12.9%,广州5月销售环比下降20.1%;32个二线城市5月销售套数下降2.6%;60个三四线城市5月销售套数环比下降13.2%

之所以出现这种冷热更替,贝壳研究院认为,市场回落与节后季节性影响消退、需求疲软有关。其次,住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险发声,使得市场预期走弱,入市延缓。

另外容易被忽视的因素是,市场向改善板块轮动受阻带动成交量下滑。重点14城中有8城二套房认定标准为“认房又认贷”,该标准使得换房者面临极大的首付压力,从而释放节奏放缓。

新房成交回落,土拍市场热情也有所减退。随着开发商资金难题有所缓解,3月小阳春下土地市场火热。但融资监管趋严下,5月300城土地成交回升速度减缓,土地溢价率下降4.8个点。

更明显的拐点出现在开发投资端。2019年1~5月,全国房地产开发投资46075亿元,同比增长11.2%,增速比1~4月回落0.7个百分点。

“前期开发商投资热情高涨与资金渠道宽裕有关,随着住建部对市场升温城市约谈,开发商融资渠道收窄,资金支持力度减弱。”贝壳研究院指出。

下半年警惕“新库存”

可预见的未来,许小乐称,宏观经济压力下政策不能“紧”,房地产防风险下政策不能“松”,“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

下半年市场的支撑点在于,重点城市二手房成交虽降,但需求仍在。贝壳找房交易数据显示,二季度重点城市新增客源及带看客户量并未明显下滑,且新增客房比近期呈现上升趋势。

“但这股力量不能支撑房价大幅向上。”贝壳研究院认为,认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩,不存在大幅向上动力,“稳”是下半年大主题也是市场面常态。

许小乐提醒,当下市场仍处于严格调控下,需求难以释放,后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

实际上,一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下,多数城市二手房市场降温,伴随而来的是房源库存的走高。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月,库存下降的城市仅有上海和苏州。

此外,调控高压下,部分地区新房库存开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波今年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京为例,“限价”问题凸显,新房同质化严重,截至6月12日整体去化率仅31.9%。在限竞房集中供应的大兴(限竞房供应套数占全市32.7%),其库存房源高企,成为13区之首。

更显著的风险存在于三四线城市。2019年,三四线棚改目标下调到285万套,相比2018年的580万套下降一半。在财政部发布的计划中,大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降,其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

对于新开工棚改项目,政府需以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资,这意味着棚改资金吃紧,棚改下降将难以避免。

华泰证券曾测算,2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。“在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下,三四线后期成交支撑将明显不足,市场面临下降风险。”贝壳研究院认为。

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