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增房源减税率 深圳“稳租金”新政的加减之道

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全国首个“稳租金”政策正在征求意见中。

7月4日,深圳市住建局发布《关于规范住房租赁市场稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》以下简称《意见稿》)提出,从多渠道增加租赁住房供应、规范住房租赁市场行为、规范城中村规模化改造和租赁经营行为、发挥住房租赁交易服务平台作用、加大住房租赁政策支持力度、加强住房租赁市场秩序整顿六个方面规范和发展住房租赁市场。

值得关注的是,《意见稿》强调, 个人在政府租赁平台上签约且租金不高于指导价的,在2023年年底前实行零税率。此外,深圳将多渠道增加租赁住房供应,力争到2022年新增租赁住房不少于30万套。

“近年来我市住房租赁存在着租金上涨较快、租赁市场不规范、租赁关系不稳定等问题。有必要通过多渠道增加租赁住房有效供应、加强租赁市场行为监管和秩序整顿、加大政策支持力度等方式,进一步规范和发展住房租赁市场,稳定住房租赁价格。” 深圳市住建局如是解读。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对时代周报记者表示,预计今年到明年,深圳市住房租赁市场将会经历一个从乱到治的过程,此次深圳市出台规范住房租赁市场的意见,也体现了从乱到治的筹划。

从5%“涨停板”到“稳租金”

数据显示,深圳2000多万实际管理人口中,80%的人群租房居住;1041万套存量住房中,70%长期处于租赁状态。但在涉及1600万租房人口的租金方面,波动却较大。乐有家数据统计显示,2018年上半年深圳租房价格同比大涨33%。

稳租金迫在眉睫,深圳筹划已久。去年8月29日,据深圳市规划和国土资源委员会房地产业处研究员付菲菲介绍,深圳拟对住房租金价格设“涨停板”—探索建立全市稳租金商品房项目制度,实行租金管控,一房一价,每年可上下浮动5%,按申请顺序租给全市符合资格的居民。

今年深圳市两会期间,深圳市政协委员曹叠云建议,借鉴德国《房屋租赁法》,通过全市住建系统建立各区商品房租赁和农民房租赁指导价,指导价每年年中更新并公示,出租人必须根据指导价签订租赁合同,允许低于指导价,但不得超过指导价的20%,在租赁期限内不得涨租。

此次出台的《意见稿》也直指“稳租金”,却更加偏向于引导,而非设定明确的比例。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者表示,相比于此前的规定比例上限,本次《意见稿》提出以税收的优惠鼓励、引导“稳租金”,更加符合市场规律。

“此前提出5%涨停板的稳租金机制,主要受当时稳租金压力较大的影响。前两年尤其是去年,深圳的租金涨幅的确非常大,政府管理压力也很大。”李宇嘉表示,“但我们还是需要承认,租金的波动、物价的涨幅,其实都是跟随市场的。”

根据《意见稿》,在“稳租金”方面,深圳提出要建立住房租赁指导价格发布制度,强化规模化、专业化住房租赁企业在稳定住房租赁价格方面的示范作用,引导企业出租住房的租金不高于租金指导价格;发挥政策传导效应,加快推进“控涨幅、稳租期”为特征的商品房租赁试点工作。

此外,《意见稿》还拟对住房租赁企业向个人出租住房,并在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,适当降低增值税征收率;对个人在政府住房租赁交易服务平台上办理新签、续签住房租赁合同信息采集、登记或备案,且租金不高于租金指导价格的,采取综合征收方式征税,2023年年底前,综合征收率为0%。

“税收优惠能有效激励个人和机构使用政府住房租赁交易服务平台,有利于形成商品房‘网签’平台的效果,方便政府对租赁市场进行管理。另外,这些数据和资料也能为后续政府出台实质性、有针对性和约束力的条款提供依据。” 合硕机构首席分析师郭毅向时代周报记者指出。

实行效果有待检验

时代周报记者查阅相关资料发现,目前四个一线城市已经先后出台规范房屋租赁市场的要求。但整体而言,深圳对于住房租赁市场的政策更加系统,目标也更加明确。

与此同时,目前深圳的政策仍偏向于指导性意见,且实行的效果有待验证。

李宇嘉表示,短期来看,《意见稿》对租赁市场的管理意义还有三方面的制约,一是政府的指导租金体系并没有建立起来;二是租赁市场的主体过于分散,80%—90%都是市场散租,还有20%是政府公租房或企业自有员工租赁房,管理难度较大;三是对政府制定的指导租金,百姓的认可度仍旧存疑。

“在政府指导租金方面,需要政府按照每一个片区设置一个指导租金去制定体系,但目前来说,这个体系还没有建立起来,缺乏技术手段和数据库的支持。”李宇嘉指出,“目前政府正在引导个人和机构使用政府住房租赁交易服务平台,以此进行资料的搜集和建立未来管理的依据,但是实际执行效果,目前还有待观察。”

宋丁还提出了另外一个值得注意的方面,即如何审慎规范城中村规模化改造和租赁经营行为。

2017年,深圳发布《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,其中提出未来五年深圳要统租100万套城中村租赁房源进行运营。在政策鼓励下,多家开发商进入城中村,规模化改造城中村农民房。但与此同时,城中村房租价格上涨的问题随之凸显。

宋丁表示:“开发企业对城中村房源进行了改造,从成本和收益的角度来看,价格提高也是自然而然的事情。但这一价格抬升却遭到了市场的反对,从而对城中村改造形成压力,不少开发商退出城中村改造。”

据悉,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分深圳坪山、光明等地偏僻区域已签约的“农民房”房源。这虽然是万科“万村计划”受挫的一个缩影,但也折射出了市场规范与市场发展的矛盾。

根据《意见稿》,深圳对城中村规模化改造提出了规范要求,但在租金方面,仍旧维持“稳”的要求。宋丁表示,最终市场会通过博弈达到一个房企和市场都能接受的租金价格,但在这个过程中不排除还会有企业退出城中村规模化改造的市场。对于此,宋丁建议,政府应该对城中村规模化改造进行周密的市场研究,再出台针对性的政策。

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