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风口上频频踩雷 长租公寓怎么了

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“别让乐伽公寓跑了!”这是最近南京、成都、合肥、杭州等地的一些房东和租客的共同心声。

从业主手中收购房源,再向租客转租出去。长租公寓的模式虽然简单,但这几年俨然已成为创业风口。与其他正规、成熟的长租公寓不同的是,乐伽公寓在近三年的野蛮生长中,出现了“高收低租”、利用时间差形成资金池等现象,最终导致经营困难,让租客的钱打了水漂,房东也没收到租金。

出事以后,许多房东与租客质疑乐伽公寓“爆雷”“跑路”,但乐伽公寓没有直接回应。只是通过其微信公众号发出公告,称依旧正常开展业务,不过一直没有拿出统一的解决办法。目前,南京等地的公安、住建等部门已经介入调查。

“高收低租”或因内控不严?租客与房东不买账

成立于2016年5月的乐伽公寓,近几年实现了高速扩张。出事之前,已开辟南京、苏州、杭州、合肥、西安、昆山、成都、重庆等8个城市的市场,成立了300多家签约中心,有员工600多人,为超过40万的客户提供服务,管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。

但高速扩张的步伐在这个夏天戛然而止,乐伽公寓官网上只剩下南京、苏州、杭州三个城市的房源。和外部的野蛮生长一样,乐伽公寓内部管理也被认为十分粗放。

工商资料信息显示,南京乐伽商业管理有限公司的注册资本为100万元,实缴资本仅15.3万元,最大股东及法人姜千持有80%的股权。此外,姜千还实际控制着其他几家公司,但与其他长租公寓创业者不同的是,这位创始人非常低调,没有出席过行业活动或接受过采访。

同样神秘的还有乐伽公寓的经营方式和内部管理。有许多房东与租客告诉记者,乐伽公寓作为“二房东”,从业主手中收购的租赁房源价格往往高于其出租给租客的房源价格。“高收低租”的模式让大多数房东与租客大呼不解。

正当他们一头雾水之时,乐伽公寓于7月21日在其微信公众号上发布公告称;“此次事件导火索是合肥分公司部分员工涉嫌侵占公司资金,已报相关公安机关立案调查。为公司健康长期的发展,公司于7月计划战略性停止合肥分公司市场扩张,清退部分违规员工和不正常房屋。”

这份公告还称,各分公司依旧正常开展业务,乐伽公寓将通过官网、微博、微信公众号等渠道定期发布公司经营进展情况。而公司法定代表人、实际控制人姜千及所有高管保持在岗在位,妥善处理此次危机。

这是乐伽公寓为数不多的公开回应。到7月底,有许多房东与租客造访南京建邺区艺树家工场的乐伽公寓总部,发现其已关门,找不到乐伽公寓的负责人。现场有当地相关部门设立的临时接待点,协助登记投诉纠纷事宜。

“内部员工违规,涉嫌侵占公司资金”的说法很快传播开来。有分析称,乐伽公寓的业务员有可能谎报房源价格,自己从公司租下房子做“三房东”,再转租给租客赚取差价。

“风口猪”变成“爆仓猪”,发生了什么

从杭州鼎家、上海寓见、长沙咖菲猫、北京昊园恒业,再到如今的南京乐伽公寓,不少自称长租公寓模式的租房服务提供商先后因租金贷、现金流、“高收低租”等原因而“爆雷”。据不完全统计,从2018年1月至今,已有近20家长租公寓的资金链出现断裂。

7月29日,由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的《中国住房市场发展月度分析报告》指出,受经济形势等因素制约,当前租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下,经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力,部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。

看到有长租公寓从曾经的“风口猪”变成今天的“爆仓猪”,房东东公寓学院创始人全雳感到痛心。“行业每年洗牌是正常的,但是千万不要忘了,长租是个民生行业,事关社会稳定,更关系到地方政绩。”

全雳知道,有些租赁托管公司打着长租公寓的旗号,进入行业浑水摸鱼,“捞一票就走人”;还有一家去年爆仓的长租公寓,其创始人今年换了个马夹,重新出来做长租公寓;有的长租公寓“已经快不行了”,其法人都已经上了失信被执行人名单。

在他看来,从2015年至今,行业内很多人过于追求规模,急功近利,不仅没解决实际的租赁问题,反而造成巨大的租赁矛盾。对于房屋租赁行业出现的现实问题,监管部门最近纷纷出台严格的监管措施和规范政策。

从6月上旬开始,北京市住建委针对房屋租赁、物业管理等乱象,进行扫黑除恶专项整治行动。市民如遇房产中介用隐瞒、欺诈等手段强制市民租房,或有人用暴力手段干扰业主维权等有可能“涉黑涉恶”的情况,可以打电话举报。

7月4日起,深圳住建局提出,要加强住房租赁市场秩序整治,结合“扫黑除恶”专项行动,严厉打击合同欺诈、霸王条款、哄抬租金、克扣租金、打隔断群租、欺行霸市、暴力驱逐承租人等违法行为。

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