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乐伽爆雷凸显行业监管空白 青年群体成最大受害者

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交了一年房租,才住6个月房东就来赶人。80后李开明,通过中介在南京市郊租到一套属于南京乐伽商业管理公司(以下简称“乐伽”)的房子。乐伽停业后,房东天天来敲门。经过警方调解,双方各让一步,李开明一家可以住3个月后再搬走。

8月7日,乐伽发布公告称,公司已停止经营,无法偿还客户欠款。乐伽爆雷,影响到南京、苏州等8个城市的数十万家庭,仅南京就涉及5万套房子。

据了解,乐伽的租客有许多是刚毕业的大学生,此次爆雷,年轻人成了受害主体。南京市目前的解决方案基本是房东租客各担责一半。原本就经济拮据的青年租客遭受了不小的损失。

调解成功率约七八成,维权群改名直租群

刘淳燕在南京读研,今年1月17日,乐伽业务员和刘淳燕签约时称租金为2300元/月,年付可以优惠到2000元/月。急着找地方落脚参加实习的刘淳燕,签下了一年的合同,押金房租共支付了2.6万元。直到房东露面,她才知道乐伽给房东的价格是每个月2700元/月,房东只收到了半年的房租。经过双方多次的协商,刘淳燕可以再住两个月后搬走,还要交2000元保证金,最终算下来她损失了1万元。

乐伽出事后,南京市各区政府在辖区设立了调解服务点,安排律师和租赁企业工作人员妥善解决房东租客矛盾。南京市住房租赁协会还推荐我爱我家、自如等5家住房租赁企业,作为乐伽的业务承接方。其他涉及乐伽业务的城市也分别安排了业务承接方。

栖霞区调解员介绍,调解是民间行为,不是政府行为,调解处是给房东和租客搭建一个沟通的平台。调解处建议各担一半损失,损失在3个月房租以内的,引导房东让租客住到期满;超过3个月的,引导租客根据市场价格给予房东适当补贴,房东也作出一定让步,双方达成协议者与5家企业重新签订合同。

“调解是目前最好的处理方式。”一位参与调解工作的律师分析说,如果走司法程序,两场官司打下来估计要半年,而乐伽无法承担违约欠款,最终房东和租客还得协商解决。

一位参与调解工作的房产中介公司负责人透露,截至8月20日,南京市调解处共计接待4000组房东、租客,调解成功率约有70%~80%。

这位负责人说,对于达不成一致意见的,中介公司提供临时周转房,或者与参与调解的公寓租赁公司签订合同,给予租客一两个月的房租优惠,尽量解决租客困难。

“这是房产中介行业挽回房屋中介声誉,给租客们信心的做法。”这位负责人介绍,行业协会已经达成共识,要化解这次的行业信任危机。

一些维权者也倡议双方协商解决。随着事件渐渐平息,原本房东、租客的维权群改名为直租群,成为一个新的租房平台,“不让中间商赚差价”。

专项整治“高收低出”

8月12日,南京市住房保障和房产局发布通知,为防范和化解住房租赁市场风险,南京市房产局、公安局、市场监管局、地方金融监管局等部门将用两个月时间整治租房市场,严查“高收低出”、挪用租金等行为。

这次专项行动主要针对房地产经纪机构和住房租赁企业。企业利用贷款融资高额租金抢占房源,搞“高收低出”、挪用租金,强制或诱导租客使用“租金贷”等行为将被严厉打击。企业发布虚假租赁房源信息、违规出租或代理不符合出租条件的房屋、无证照经营或超出核准范围经营、未按要求进行机构备案或信息登记等也在整治范围内。此外,相关部门还将严查房东或企业采取暴力或“软暴力”驱逐承租人的行为。

这场专项整治就是针对乐伽爆雷事件开展的。据了解,目前乐伽高管已被警方控制,公司资金已被冻结。

从三年前靠15万元注册资金起家到拥有数万套房源,乐伽爆雷,揭开了长租公寓企业野蛮生长的神秘面纱。

业内人士认为,长债短借,盲目扩张,导致资金链断裂,是乐伽爆雷的主要原因。“我认为他们有洗房(借租房名义侵吞房东和租客的钱——记者注)的嫌疑。”一位从事公寓租赁的负责人认为,乐伽就是利用大众图便宜的心理实现扩张的。

这位负责人说,高收低租可以说是市场行为,但乐伽烧的是谁的钱?后期怎么补回来?网约车、共享单车在前期不断烧钱培育市场的过程中,烧的是投资方的钱。乐伽一没资本,二没融资,却敢亏钱来培育市场,这纯粹是扰乱市场破坏行业声誉的行为。

近两年,先后有杭州鼎家公寓、寓见公寓(上海)、南京玉恒公寓等二十多家长租公寓企业资金链断裂。

一位房产律师指出,租赁是民生行业,长租公寓企业过度金融化,用下游的租金填补上游的窟窿,收房越多,窟窿越大,爆雷是早晚的事。

凸显行业监管空白

乐伽高风险运营为什么没有得到及时监管?

“长租公寓作为租赁市场的新兴行业,目前还没有相关法规对其进行监管。”一位参与调解的律师说,长租公寓行业不属于房屋中介,是租赁公司,又不属于金融监管对象,没有指定部门监管。近两年频频爆雷属于行业发展早期阶段的正常现象。

这个说法也得到了多家房产中介企业的认同。房屋中介公司不经手租金,只负责找客户,收服务费,乐伽接受房主委托,长期出租,靠经手租金形成现金流,况且一房一价,房源分散,监管难度较大。

“员工道德风险是房屋租赁行业的最大隐患。”365房产网工作人员告诉记者,租赁行业就业门槛低,员工素质相对差,存在道德风险。租赁行业一房一价,可能存在员工与房东合伙骗钱的现象。

乐伽爆雷的导火索恰恰就是员工涉嫌侵吞房款。乐伽在7月20日发布的公告中提到,其合肥分公司员工涉嫌侵占公司资金的现象屡禁不止。

一位业内人士建议,把长租公寓企业与房产经纪人纳入诚信管理,在行业内部做到规范化、体系化,不失为一种有效的监管办法。

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