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转折点: 高增长告一段落 房企万亿征程艰难

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如果不是一系列的融资收紧政策在年中骤然出台,如今房企已经兴高采烈地奔向万亿了。

近期,上市房企陆续公布2019年的中期业绩。在最能反映行业地位的“销售额”指标中,大部分企业都实现了增长。其中,万科、恒大、碧桂园均实现了3000亿以上的销售水平。而为数众多的“第二军团”,大部分也实现了较高速度的增长。

这些增长有赖于市场大势。虽然调控不断施压,但今年上半年的市场仍然处于绝对高位,且很多房企都实现了销售单价的上升。

从5月开始,央行、银保监会等部门陆续出台政策,将信托、美元债等融资渠道基本卡死。7月30日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

随后,企业的预期开始变化,甚至反转。在近期召开的半年度业绩会上,不少房企表示,对下半年采取收缩策略,谨慎拿地、缩减投资成为主流做法。继7月末富力地产强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”后,8月22日,融创董事会主席兼执行董事孙宏斌在业绩发布会上称,公司下半年基本没有拿地计划。

受此影响,房企在规模的跑道上可能会放缓步伐。

25家A股上市房企营收增速25.9%

根据国家统计局的数据,今年上半年,全国商品房销售面积同比下降1.8%。到前7月,降幅已收窄到1.3%。考虑到去年同期房地产交易规模创下历史新高,今年的市场交易绝对规模仍然可观。

销售金额方面,由于单价提高,上半年全国商品房销售额同比增长5.6%,到前7月,增幅又提高至6.2%。“调控政策出得很热闹,但市场表现并不差。”北京某房企人士向21世纪经济报道表示。

这是房企半年业绩翻红的重要背景。

根据中原地产对25家A股上市房企的统计,2019年上半年,这25家房企的合计营业收入为3619.39亿,同比上涨了25.9%。其中,一些小型房企的营收规模出现下降,但纳入统计的百亿规模以上房企,营收全部上涨,格力地产的增幅达到124%。

如果说营业收入主要结转自过去两年,那么销售规模更多取决于今年的市场形势。

上半年万科的销售金额达到3340.0亿元,同比上升9.6%;恒大销售额2818亿元,同比下降7.36%;碧桂园实现权益销售人民币2819.5亿元,同比减少9.28%。同期,保利以2526.24亿元的签约金额超过融创,位居行业第四。

除保利外,寻求规模超越的二线房企,也大多实现了较高速度的增长。比如,阳光城的合约销售金额达到900亿,同比增长28.7%;旭辉销售884.4亿元,同比增长34%;远洋增长33%;世茂增长39%。

和大势类似,除了部分房企采取了以价换量的策略外,大部分企业因战线向一二线城市收缩,实现了销售均价的上涨,从而对业绩带来支撑。

小型房企的日子普遍不好过。比如,朗诗在上半年签约销售额为114.8亿元,同比减少29.8%,年度目标完成率不足三成。

从2018年开始,房企销售业绩就出现明显的梯度差异,具体表现为:一线房企步伐放缓,寻求稳定;二线房企分化,部分加速追赶,部分逐渐掉队;小型企业销售下滑,举步维艰。

投资规模将受影响

正如一线房企率先在规模上“踩刹车”,房企冲击规模的步伐很有可能就此放缓。前述房企人士认为,这一方面是由于楼市调控带来的市场下滑;另一方面则在于,经过连续三年的销售高增长之后,企业需要一个调整期。

“按照以往的经验,房企每三年会进行一轮内部调整。具体为,‘一年冲规模,两年调架构’。”该人士表示,当企业实现一定的规模时,管理架构、人员配置、销售机制都需要进行调整,从而适应这一规模下的运营需求。如今的房地产行业,架构调整已迫在眉睫。

值得注意的是,在这个调整期中,房企的扩张速度也将受到影响。

房企的拿地和投资预算通常与销售或回款挂钩。大中型房企往往将拿地预算设置为销售金额的30%-50%,或销售回款的40%-60%。在土地市场没有明显波动的情况下,如果销售规模下降,拿地预算往往也会缩减。

在近期的业绩会上,部分房企已经表达出对扩张的谨慎态度,并做出收缩战线的表态。比如,雅居乐集团主席兼总裁陈卓林就直言,虽然拿地预算的比重并未改变,但“下半年有多少钱就办多少事情”。

8月22日,孙宏斌表示,“4月初有一个很早沟通好的较好拿地机会,但4月底已结束,下半年已经没有指标,除非是特别好的地。”

这一表态与富力的一份文件异曲同工。7月末,富力地产发布了一份内部文件《关于要求地区公司确保完成销售任务的通知》,强调2019年下半年“原则上暂停拿地工作”,如遇有优质土地项目等特殊情况,可单独呈报集团董事长审批。

实际上,这两家公司的资金状况差异巨大。富力地产的住宅库存不足,负债率高企,现金流净值常年为负;而融创的可售货值庞大,账面现金流达到1380亿,流动性充裕。

财经研究员严跃进向21世纪经济报道表示,无论企业的基本面如何,在投资中收缩战线,将是房地产业的一项主旋律。其中,资金压力的加大,将迫使企业做出更谨慎的考量。除了拿地之外,这还将影响到房企多元化业务的开展。

与此同时,尽管部分企业采取了降价的手段进行促销,但其销售规模已很难再实现大幅增长。相反,如果市场调控的力度和时长都能持续,则企业的销售规模还有继续下滑的可能。

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