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中小房企探索生存空间 用集体土地建可销售住宅

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(原标题:用集体土地建可销售住宅,中小房企探索生存空间|麻辣地产)

近日,北京大兴瀛海镇一宗集体建设用地出让成功,用以建设共有产权房。

值得注意的是,这不仅是北京首次利用集体建设用地建设共有产权房,也是全国首次利用集体建设用地建设可售的住宅产品。

过往,在对集体建设用地利用方向主要是产业用地和建设租赁住房上,如今农地入市,终于从梦想照进了现实。

房地产长效机制的建立,完善多层次、多主体供应的住房供应体系必不可少,毫无疑问,集体用地丰富了过去单靠国有用地供应的土地市场。

勇闯新领域的是一家偏居河南一隅的房企正商实业(00185.HK)。据公司报表,今年上半年,正商实业总营业收入仅为3.28亿元,同比增加2%,净利润为0.370亿元,比2018年的0.286增加29.4%。截止期末,正商实业的账上现金仅为13.186亿元。

正商实业主要在河南郑州经营地产开发,今年上半年总共收购了6宗地,分别在1月新增了3宗、5月2宗、6月1宗,其中5宗位于河南郑州,1宗位于河南登封。

瀛海镇地块无疑是正商实业下半年拿下的重要地块。9月12日,正商实业“欣然”公布,在北京获取了一宗国有土地。这个错误直至9月17日才被正商实业意识到,发公告澄清此地块为集体建设用地。

上述瀛海镇地块被限制为销售均价每平方米2.9万元,含全装修费用,地块规划建面10.8万平方米,楼面价格每平方米约为1.4万元,加上建安及资金成本等费用,正商实业的利润空间有限。

走出发家之地,是每一家区域型房企的梦想,正商实业曾多次提及“第一、第二线城市发展的策略”,总算夙愿得偿,尽管进入的方式不算主流,但近年来房企为进军一个有标志意义的新城市(46.010, 0.17, 0.37%),或豪华掷重金、或曲线拿地,费尽心思。

北京、上海、深圳的市场,对未进入的开发商而言,向来都是战略意义高于经济意义。这些年来,开发商一再为了攻克堡垒突破预算的例子比比皆是。今年6月24日,广州老牌房企越秀地产(00123.HK)为进入深圳,不惜以5.81万元/平方米的地价拿下深圳尖岗山项目,而此地块除了价高外,还背负着泰禾拿地4年尚无法入市的经验教训。

尽管共有产权房并非主流的房企开发方式,但开发规模、资金实力量级如正商实业,显然选择不多。

创新用地出让方式、创新的住房供给方式,给了缺乏资金的中小房企更多表现机会,也给行业格局带来更多改变。

共有产权房,自2007年起在江苏淮安进行试点,通过和政府共同拥有房屋产权的方式,让中低收入住房困难家庭减少买房成本。或许是有流通性等限制。目前北京推出的共有产权房出现高弃选率现象,个别项目弃选率甚至超过95%,不过也有试点城市的共有产权房颇受购房者欢迎。

除此外,租赁住房用地也是近年核心城市推地的新方向,如深圳于2017年11月推出首宗70年自持租赁用地,被深圳人才安居集团所获,2018年2月,人才安居集团又在深圳一口气拿下3宗租赁用地。

凡此种种,被视为构建房地产长效机制、稳定房价水平的动真格之举。

只是共有产权房未来如何推广、如何被更广泛购房者所接受、租赁用房如何实现真正的“租购同权”、地产业寡头时代中小房企如果保有生存空间力争上游,依然任重道远。古老又传统的地产业,期待更多改变。

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