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全国卖地收入增速加快,但三四线城市仍下滑

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土地供应多寡关乎楼市走势,最新官方数据显示,全国土地出让收入已经由降转增,房地产用地供应总量逼近去年同期,但三线城市下降较大。

自然资源部数据显示,今年1~8月,全国房地产用地供应8.23万公顷,同比略减1.6%。从最近3个月的房地产供地数据来看,尽管前8月全国房地产和住宅用地供应同比有所减少,但减幅逐月收窄;重点城市中,一线城市房地产和住宅用地供应同比保持增加态势,且增幅逐月扩大。

分城市来看,一线城市房地产和住宅用地同比均有所增加。今年1~8月70个大中城市房地产用地供应3.07万公顷。一、二、三线城市房地产用地供应同比分别增加6.2%、增加1.9%、减少9.0%,住宅用地供应同比分别增加19.6%、增加1.4%、减少13.6%。

而财政部数据显示,今年前8月全国土地出让收入已经超过了3.7万亿元,同比增幅比7月份进一步加快。

部委调控土地市场

纵观年初至今,国内土地市场经历了从低迷到迅速升温以及回落的几个阶段,当前土地市场降温迹象较为明显。

中原地产研究中心数据显示,今年8月份全国70大中城市(对应国家统计局公布的70个房价城市)合计土地成交1057宗,成交土地金额2501亿元,土地成交溢价率只有8%,相比之前几个月有明显下调,从土地市场情况看,最近房地产领域融资收紧的预期逐渐影响到土地市场。

中原地产首席分析师张大伟认为,整体来看,今年1-2月份各地土地市场较为低迷,随着春节后信贷市场增量增加,房企融资难度有所降低,4月份开始部分城市土地市场出现了复苏苗头,一二线城市土地市场连续升温,土地单月成交金额均在3000亿以上,溢价率也保持在20%左右。

稳地价是2019年房地产调控的一个重要目标,二季度以来土地市场的快速升温引起了监管部门的注意,相关部委陆续出手。

今年4月,为实现因城施策、分类调控目标,保持住宅用地供应稳定,引导市场预期,自然资源部办公厅下发通知要求,做好2019年住宅用地“五类”调控目标制定实施工作。

通知要求,地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县(县级市),商品住房库存消化周期在36个月以上的,应停止供地;36~18个月的,要适当减少供地;18~12个月的,维持供地持平水平;12~6个月的,要增加供地;6个月以下的,要显著增加并加快供地。

另一承担房地产市场调控职责的住建部,四五月份也开始对部分地价、房价上涨过快的城市进行了预警。

到了7月份,房地产信托与海外融资方面连续出台新政,均对房地产拿地政策造成了一定影响。此后,热点土地溢价率开始出现了下调,8月份70大城市的经营性土地流标土地明显增加,总数达72宗为年内最高。

“土地市场与楼市一样,只允许出现小阳春,而不允许入夏。一旦土地市场过热,不排除升级政策的可能性。”张大伟称,8月来土地市场进入快速退烧阶段。

中原地产数据显示,房企拿地数据方面也出现了较为明显的下降,8月份主要房企拿地明显减少,国内只有8家企业拿地金额超过了50亿元,其中最高的是万科150亿元,其次是保利92亿元,金茂68亿元,新鸿基66亿元,华润64亿元。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为,今年二季度中央对于部分城市地价过热现象给予了高度关注,政策基本面重新收紧,尤其是融资市场的收紧特征最为明显,这使得三季度房企购地更为理性。

三四线城市降温明显

近几年,中国楼市的区域特色愈加明显,房地产市场走势出现分化,房企对非优质土地定价出现下调。但对优质城市、优质土地的争抢依然激烈。虽然一二线城市调控政策严格,但对于房企来说,为了加大销售额,依然会集中拿地。

在一二线土地市场保持较高热度的同时,三四线城市土地市场则出现回落迹象。从一些统计数据来看,2019年以来,受棚改规模收紧及部分需求被提前透支影响,三四线城市土地市场表现不及去年。

前述自然资源部数据显示,今年1~8月三线城市房地产用地供应同比减少9.0%,住宅用地供应同比减少13.6%。

上海易居房地产研究院最新一期《中国百城宅地成交报告》显示,2019年1-9月份,64个三四线城市住宅用地成交面积为14488万平方米,同比下降7.1%。与一二线城市的走势略有差异,三四线城市宅地市场的降温特征较为明显,近两个月年初累计宅地成交面积同比降幅持续扩大,进一步体现了市场降温的特征。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从1-8月份全国百城住宅用地交易市场来看,受政策管控、市场预期等影响,相关购地增速曲线略有下行,充分体现了宅地交易市场降温的态势。而从结构上看,三四线城市的降温趋势更为明显,和此类城市当前重新面临库存积压的问题是相关的。

“从原因上看,当前三四线城市住宅交易市场降温,重新面临去库存的压力,这会打击房企补充宅地的积极性;同时也影响了房企的资金回笼和继续购地。”严跃进称。

卖地收入增速加快

全国层面房地产供地量的趋稳,也影响到了土地出让收入的变化。

从今年4月份开始,财政部每月公布的财政收支情况中,不再披露国有土地使用权出让收入的具体金额,仅发布同比变动情况。从过去数月的数据来看,土地出让收入在经历年初的下降后,已经在7月份实现了同比增长,并且在8月呈现加速增长态势。

财政部数据显示,今年1-8月累计,全国土地出让收入同比增长4.2%。而今年1-7月则是同比增长3.1%。

2018年前8月国有土地使用权出让收入为37009亿元。2018年全年则达65096亿元,同比增长25%,总额创下历史新高。

在今年年初,出于对2018年下半年开始的土地市场遇冷,土地流拍现象增多的“担忧”,多地在编制2019年政府基金性收入预算时,还纷纷下调今年的土地出让收入预期。

严跃进表示,当前对于稳地价的管控非常严厉,近期部分热点城市也积极开展银行系统大检查,其中一项内容就是检查是否存在违规资金进入购地市场。

“预计9月份住宅用地市场以降温为主要特征,尤其是考虑到房企当前资金压力开始增大,所以预计房企拿地会偏保守和趋于理性。当然,需要看9月份‘普降+定向降准’政策的效应。若是住宅交易活跃度有明显上升,那么四季度房企认购住宅用地的积极性或会有所增加。”严跃进称。

自2011年至2018年,全国土地出让收入分别为33166亿元、28422亿元、41250亿元、42940亿元、32547亿元、37457亿元、52059亿元和65096亿元。

距离年底还有四个月,如能保持当前态势,2019年全年土地出让收入有望再度超过6万亿元。

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