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卖房未经共有人同意, 成交不了算不算违约?

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案例

如今,夫妻共同持有房产是很常见的现象。李女士与陈先生夫妻两人名下共有一套房屋,李女士在陈先生不知情的情况下,与买家张某签订了《房屋转让合同》。张某在交付了5万元定金后,陈先生得悉妻子卖房明确表示了反对,并要求其与张某终止合约。双方多次交涉未果,张某以李女士违约为由,将其告上了法庭,要求双倍返还定金。那么,到底这样的情况算不算违约?

律师说法

在上述案例中,争议点在于李女士作为房屋的所有人之一,其在未知会丈夫的情况下,单方面与第三方订立买卖合同,这样的合同到底有没有法律效力?

对此,广东华誉品智律师事务所表示,按照现行法律规定,房屋共有人没有经其他共有人同意,擅自与他人签订房屋买卖合同,属于无权处分合同。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,当事人一方在已经签订合同的情况下,再以出卖人无所有权或处分权为由主张合同无效的,法律不予支持。

所以,案例中李女士以没有征得其丈夫陈先生同意出卖房屋或没有得到授权同意代理出售共有产权房屋为理由,单方面提出所签订房屋买卖合同无效,法律上这种理由是不成立的。

律师表示,根据新的司法解释,在无权处分的情况下,处分人虽然没有处分权,并不影响买卖合同的效力,但是影响物权行为的效力。李女士与张某签订的房屋转让合同,是在平等自愿的情况下签订的,应视为合法有效。而张某已经实际交付定金5万元,李女士也出具了收条确认,双方定金约定合法有效。张某所支付的定金数额并没有超过合同标的数额的20%,李女士未按约过户房屋,为此要承担违约责任。张某要求双倍返还定金的诉讼主张合法有效。因此,在上述案例中,法院审理此案后判决:裁定因被告李女士单方原因造成交易无法完成,并已收受原告支付的定价,被告李女士应依法向张某支付双倍定金作为赔偿,即10万元。

中山乐有家方面则建议,市民在进行房屋买卖前,如果对房产所属权、法律规定有不清晰的地方,为避免造成不必要的纠纷,最好通过专业的中介机构进行咨询或交易,同时也可咨询相关法律人士意见。

来源:中山商报

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