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“银十”已然落幕?不!三大悬念还在后头

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不过,仅凭国庆假期的表现,是否就能预判这个“银十”成色不足?未来广州楼价走势如何?买家入市的指标价是多少?三大悬念还在后头。“十一”黄金周已经过去,在爽约的“金九”之后,广州楼市的“银十”似乎仍是成色不足。广州中原研究发展部的调研数据显示,国庆期间广州楼市推出超2200套新货,较去年同期上升17%;整体去化率五六成,略优于今年下半年的平均去化水平。

悬念1

这个“银十”收成是好是坏?

倘若与大多数国庆黄金周相比,今年实在算不上特别出色。不过,广州中原研究发展部的相关负责人表示,它还是比去年同期略胜一筹。

去化五六成 增城提供近半新货

据统计,今年国庆期间,增城、番禺及花都的推新力度较大,其中增城新货1023套,花都470套,番禺350套。

增城提供了全市46%的新推货量,此前拍出的大量地块今年陆续进入项目推售阶段,部分板块形成多盘抢客态势,如朱村、永和、石滩等,均有3个以上的项目在售;竞争最激烈的朱村板块,“同台对垒”的项目更多达8个。

近年主要依靠个别大盘支撑区域市场的花都、番禺黄金周期间迎来推货潮,相比过去楼盘单一、价格单一的情况,今年这两区楼盘的价格、需求梯度更加明显。以花都为例,选地铁通勤中高端楼盘的,可留意单价2.85万元以上的花都湖板块;接受“公交接驳地铁”通勤的,可选择单价2.2万元起的汽车城板块;预算有限的“上车族”可选择单价1.6万元起的狮岭板块。部分定价合理的推新项目获得较高去化,部分楼盘推出的特价房、延长首付缴交期限等方式均有效地刺激了成交。

“今年黄金周比下半年的平均水平要好。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示。

近30个新盘上市

“后十一”更有看头

国庆黄金周后,广州楼市一轮更大的行情正在到来。据不完全统计,广州将有近30个新盘在年底前推出市场,亮点颇多。其中,白云区将有6个全新盘亮相,为各区之首。其余新盘比较分散,适合不同区域的买家。

之前说了很久却一直没有动静的南沙灵山岛尖,接下来将有4个新盘有动作。最快“试水”的将是金科·博翠明珠,据现场销售人员的说法,这个楼面地价13734元/平方米的楼盘,未来售价在3.5万元/平方米左右。

久未有新盘入市的黄埔科学城板块,将有不止一个新盘亮相,且大部分为地铁盘,?地铁6号线香雪站旁的品秀·星樾,暹岗站、苏元站旁的大壮名城等,都颇有看头。

新盘不多的番禺华南板块,位于陈头岗车辆段上盖、由两大品牌国企越秀集团和广州地铁携手开发的品秀·星瀚预计在年底前开盘,首批将推售84-115平方米的平层三房及四房,建议刚需买家留意。

“银十”未落幕

后面还有戏

“目前,开发商的心态很微妙,现在推出市场的多半是2017年拿到的成本较高的土地,不少开发商此前的心态是先拖一拖、建慢一点,但丑妇仍需见家翁,这批货还是会在年底前推出,这可能也是今年年底为何这么多新盘的原因之一。”广州房协专家委员邓浩志说。

黄韬同样认为,在前期成交不理想的情况下,从10月中旬开始开发商将会加快推盘步伐、加大优惠力度,推动成交量的上升。新货充足,只要价格合适,10月中下旬还是有可能扩大成交,为“银十”带来好收成。

悬念2

楼价筑底没??还会降价吗?

在供应量大增的前提下,广州楼价会否下调?阶段性底部在哪?

货多价笋是主基调

邓浩志认为,考虑到很多人选择在国庆期间出游,所以很多开发商要么选择在9月份提前开盘,要么将推货节点放在了国庆后,今年做活动吸引人气的楼盘不少,但真正大力度降价促销的楼盘不算多,“接下来直至年底价格或会更加优惠”。

年底前或将再降5%

优惠幅度总体会有多大?黄韬和邓浩志均认为,就整体市场而言,年底的楼价可能会比现在多优惠5%。

“我预判到年底前广州楼价还是以跌为主,开发商还会继续以价换量,随着年底资金紧张程度的增加,还会继续降价,阶段性低点可能出现在明年春节前。”黄韬说,“从去年年中至今,广州楼价大约跌了10%,到年底的最大跌幅可能是15%。”

邓浩志将广州现在的楼价与今年最高点的三四月份作了比较,“如今的楼价比今年高点低了约5%,外围部分板块可能会降了约10%,到年底可能还会降5%——当然,这只是个平均数,中心城区楼盘或者手上有钱的开发商可能不会降价或者只降一点点,而条件差一点的楼盘降20%也不奇怪。”

降价是资金紧缺推动

“这一轮降价主要是被资金紧缺所推动。很多开发商今年的任务完成得并不理想,年底前既要冲任务,又要大笔结算,需要大量资金,因此开发商才会努力促销,如果开发商资金回笼得差不多了,可能就会收回优惠。”黄韬说。

邓浩志也有类似的看法:“现在不少开发商的借贷额度已经基本用完,如果要短期拆借,利率可能高达15%,要借这么高利率的贷款,还不如降价15%卖出去迅速回笼资金。有些企业的借贷成本不用那么高,促销肯定就不会那么厉害。”

邓浩志认为,如果光从库存量来分析,这轮优惠不会持续太长时间。“目前广州楼市的库存量大致能卖9个月,从近年的人口增长和经济增长数据来看,广州楼市还是有一批稳定的买家,因此在渡过年底的资金难关后,开发商就很难再有迫切的降价动力。”

悬念3

买家出手的指标价是什么?

对消费者而言,买房毕竟是买个盘而不是买大市,那么买家出手的指标价是什么?

云策中国总经理吴耀华结合节后首次土地拍卖表示,首先要分析大市的基本面,节后拍出的增城朱村地块虽然不算特别热,但也有四家企业多轮叫价,说明发展商对后市仍然有信心。

其次,增城核心区域刚需产品的市场价在2万元/平方米左右,这大致也是这次拍卖的土地未来的成本价,它的拍出可以看作是对广州楼价,尤其是刚需、刚改楼价的底部支撑,甚至可将其称为“定海神针”。

吴耀华认为,对于刚需买家,有两个标志性价格非常值得关注。目前在广州,有地铁概念的刚需物业,若售价低于1.8万元/平方米,非地铁盘售价低于1.5万元/平方米,就是很笋的价格,刚需买家可大胆购买。豪宅或改善型住宅、商业类公寓,目前暂未找到新的价格支撑点,买家只能观察前20强房企的出招,只有某几个指标盘降价出量获得市场认可后,新的价格体系才能呈现。

黄韬表示,消费者可以根据楼盘的相对价格来观察可以入手的指标价,如果一个楼盘之前并非虚高定价,且现在降价15%的,那基本上可以判定它是阶段性的底部价,值得入手。但他同时提醒,这样的价格判定只适合于刚需买家,对投资客来说,房地产的利润率会和其他投资品趋同,暴利时代已然过去。

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