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违规现象多 中介一套房就想“吃差价”9万

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二手房买卖中介违规现象多,广州中院向职能部门发出司法建议


近期,广州市中级人民法院针对近年来广州二手房交易市场出现的多宗房产中介居间服务合同纠纷案件所暴露的问题,向广州市有关职能部门发出了司法建议书,建议对房产中介利用买卖双方信息不对称“吃差价”、收费不公开、采用不正规方式损害买卖双方合法权益等不诚信行为,要加强抽查、管控,对违规行为加大处罚力度,必要时采取行业禁入措施等。

案例1

业主放盘不到27万

中介给买家开价36万

近日,广州市南沙区法院一审判决了一宗房地产居间合同纠纷案件。该案中,某中介公司和卖家约定房屋售价为26.8万元,转手却将房屋以36万元的价格卖给一买家,想要从中赚取9万多元差价。买家知道实情后,拒绝支付超出部分。中介公司遂诉至法院,要求买家支付剩余款项。南沙区法院一审判决驳回了中介公司的诉讼请求。

案情显示,2018年5月初,广州的何先生委托一家中介公司,出售其位于南沙区大岗镇的一处房屋,约定放盘价为26.8万元。在中介公司介绍下,买家冯女士看中了该处房屋,几经协商后冯女士与中介公司签订了《房屋买卖合同》,最终约定成交价为36万元,中介费2万元。

合同签订后,冯女士支付了3万元定金,由中介公司收取。为支付剩余房款,冯女士便向银行申请了按揭贷款,审批通过后,银行将28.4万元直接打入何先生的账户。从相中房屋到签订合同,在此期间冯女士与卖家何先生从未见面,一直都是中介公司联系双方。冯女士声称,自己与中介公司签订《房屋买卖合同》时,也是中介公司将何先生签好名的合同拿来,36万元的售价是由中介自己填写的。

直到办理房屋网签手续当天,买卖双方二人首次见面,买家冯女士才得知何先生出售房屋的放盘价实际只有26.8万元,而此时她已经支付了31.4万元。知晓实情的她便拒绝继续支付剩余款项。

2019年5月,中介公司向南沙法院提起诉讼,要求冯女士支付剩余合同款项。庭审中,中介公司也承认何先生放盘价格为26.8万元,在收到银行发放的28.4万元贷款后,何先生将多出的1.6万元转给了中介公司,中介公司也没有将冯女士支付的3万元定金交给何先生。

南沙法院审理认为,根据《房屋买卖合同》约定,冯女士以36万元的价格购买房屋。然而,何先生实际只收取26.8万元,差额高达9.2万元。据此可以推定,中介公司在促成交易时,故意向冯女士隐瞒真实出售价格,意图从中赚取房屋差价。该行为严重违背了诚实信用原则,损害委托人利益,扰乱市场交易秩序,违反公序良俗,与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖,故驳回了中介公司全部诉请。目前该判决已经生效。

该案的主审法官表示,根据合同法的规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同,居间人应当就有关订立合同的事项向委托人“如实报告”。

本案中,业主明确了房屋出售价格,应当理解为业主作为委托人对委托事务的指示。中介机构作为受托人和居间方,应当按照业主指示的条件找寻交易相对人,并向相对人如实报告该交易信息,促成交易达成。但原本不到27万的房子,中介公司却卖36万,差价9万多,这种隐瞒真实房屋交易价格、意图赚取差价的行为,严重违背了诚实信用原则,与中介机构作为居间方应如实报告交易信息的法定义务相悖,不应得到支持。

案例2

中介压价6万放盘

成交后还想“均分差价”

据广州中院披露,在该院近期二审终审的一宗房地产居间合同纠纷案件中,卖方最初希望将涉案房屋以286万元出售,但中介公司以该价格过高为由,建议降低至280万元放盘。中介公司还提出,如经过该公司努力最终成交价格超过280万元的,则中介公司可与卖方均分超过280万元的那部分款项作为中介费,并由卖方签署了同意付款的承诺书。

其后,涉案房屋最终以286万元的价格出售,该中介公司遂向卖方主张3万元的中介费。卖方在与买方接触后,发现买方实际上原本就同意按照286万元的价格购买涉案房屋,并非是中介公司通过努力提升了房价,故拒绝支付该3万元中介费,双方因此闹上法庭。

广州中院经二审审理认为,上述中介公司在提供居间服务过程中,利用交易双方信息不对称,故意隐瞒买卖双方真实意思,采用均分差价的方式收取中介费,有违民法诚实信用原则及中介机构行业规范,故终审驳回其关于3万元中介费的诉讼请求。

司法建议

对违规行为较多中介,必要时行业禁入

针对上述居间合同纠纷案件中暴露出的二手房交易市场存在的若干问题,广州中院近期向广州市有关职能部门发出了一份司法建议。建议书表示,在近年来广州两级法院审理的居间合同纠纷案件中,与上述案件类似的情况已发生多起,值得引起重视。为此,广州中院特将上述情况向相关职能部门通报,并建议:

一、加强对中介行业的管理。采用行业自律与主管部门监管相结合,定期检查和不定期抽查相结合的方式,加强对中介机构业务管控。

二、完善中介服务机构信用档案。建立与相关职能部门的信息共享机制,对有效投诉、违规行为较多的中介机构进行处罚,必要时采取行业禁入措施。

三、注重对居间服务的规范化指引。建立指导性的居间服务流程和规范化居间合同文本供中介机构使用,进一步规范中介机构从业行为。

法官提醒

买家应尽量坚持三方到场进行交易

房子是用来住的,不是用来炒的。南沙区法院的法官提醒,二手房买卖中,由于卖家和买家信息不对称,一些利益熏心的中介机构便打起小算盘,恶意抬高房屋真实售价赚取差价,不仅损害了委托人的利益,更会哄抬房价,扰乱正常的交易秩序,不利于房地产市场的健康发展。中介机构作为居间人,应该恪守诚实信用原则,坚守职业道德和行业操守,为委托人提供公正、公平的服务。

法官提醒,通过中介机构进行房屋交易时,最好是三方到场,同时仔细查看房主证件,透明交易,避免中介机构利用双方信息不对称赚取差价。在无法见面的情况下,也应该要求中介公司出示卖方或买方的委托合同。

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