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万科加速拿地储粮:希冀"每天都是卖楼的好日子"

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(原标题:万科加速拿地储粮:希冀"每天都是卖楼的好日子")

10月25日,万科(000002.SZ)2019年前三季度的业绩已经出炉。

根据财报,今年1月至9月,万科实现合同销售金额4756.1亿元,同比增长10.2%;净利润182.4亿元,同比增长30.4%,同比增幅均超过2018年。

发展到一定阶段的大企业,高速增长极难,“稳中有升”也许是万科最想交出的成绩单。

在今年8月份的中期业绩发布上,万科首席运营官张旭也曾表示,匀速运动最省力。

虽然不再提及“活下去”,但万科依旧表现审慎,这体现在万科具体的财务报表中。

鉴于目前部分城市楼市降温,在刚过去的三季报,万科计提存货跌价准备30.6亿元。

在审慎中,万科亦在寻找穿越行业下行周期的方法。当土地市场降温后,凭借资金优势,万科开始扩充土储,仅在6?9月期间,新获取62个项目,数量是上半年的1.15倍。与此同时,亦在加强销售以及保证现金流的安全。

对于四季度的工作重心,10月26日,万科方面向时代周报记者表示,“每天都是卖楼的好日子”是公司的经营策略,万科会坚持积极销售、积极回款、做好长期库存的去化和存量资源的梳理。

保持谨慎

2019年的房地产市场持续低迷。

国家统计局数据显示,1?9月全国商品房销售面积11.9亿平方米,同比下降0.1%;销售金额11.1万亿元,同比增长7.1%;同期全国房地产开发投资同比增长10.5%,增速较上半年减少0.4个百分点;全国房屋新开工面积同比增长8.6%,增速较上半年减少1.5个百分点。

在行业持续低迷的背景下,万科在2019年首季交出一份并不太理想的答卷。

2019年一季度,万科集团房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售余额1494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。

经过半年追赶,万科销售收入增长由负转正,三季度末增速达10.2%。

虽然保持一定增幅,但万科的毛利率却有所下降。1?9月,万科房地产业务的结算毛利率为27.6%,较去年同期下降0.2个百分点。

这使得万科丝毫不敢放松,不管是存货跌价准备上,还是从新开工面积,都表现出谨慎的态度。

鉴于部分城市楼市面临调整,万科对存在风险的项目计提存货跌价准备。截至9月末,万科存货跌价准备余额为30.6亿元,报告期内万科计提存货跌价准备11.4亿元,影响归属于上市公司股东的净利润7.8亿元。

翻开过往财报,2016年底、2017年底、2018年底、2019年三季度末,万科存货跌价准备余额分别为13.8亿元、16.1亿元、23.1亿元、30.6亿元,增幅逐渐加大。

万科近四年的拿地单价,基本维持在4500?5500元/平方米,但2017年的拿地价却高达7908元/平方米。

随着销售与土地市场的下行,叠加政策的效力,房价失去了大幅上涨的空间,2017年及2018年万科的销售均价稳定在1.4万元?1.5万元/平方米之间,高价拿地并没有产生预期中的效果,这也导致万科增加了不少存货跌价准备。

根据财报,1?9月万科新开工面积3243.4万平方米,占全年开工计划的89.9%,较去年同期3649万平方米略有下降。

当被问及是否会在下一季度调整新开工面积时,万科方面向时代周报记者表示,会根据市场情况灵活调整开发情况,确保未来有充足的供货。

第三季度,万科前十大股东持股比例发生了调整。

万科被险资减持3.61亿股,其中钜盛华持股比例由二季度末的8.19%降低至7.08%,减持了1.26亿股;安邦保险(现更名为大家人寿保险)也由6.19%降至4.29%,减持了2.15亿股,前海人寿减持了2000万股。

与此同时,外资已经开始对万科开展增持行动,香港中央结算有限公司的持股比例就由二季度末的2.43%上升至3.73%。

为穿越周期准备

在对未来市场进行谨慎预判的同时,万科也在通过逆势拿地、加强销售回款、增强现金流等多种方式,筑起穿越周期的护城河。

随着融资环境的收紧,开发商不得不审慎考虑土地投资与现金流的平衡问题。对头部房企而言,规模与资金优势将更为突出,资金丰富使其具备逆周期拿地的可能。

根据中国指数研究院《2019年1?9月全国房地产企业拿地排行榜》,万科在1?9月累计拿地1381亿元,占据拿地榜榜首。

今年上半年万科获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米。

三季度,万科在土地市场上出手阔绰。

仅在3个月内就新增62个开发项目,总建筑面积约1479万平方米,权益规划建筑面积约1155.3万平方米,比上半年拿地面积之和还多。

1?9月,万科累计新增116个开发项目,总建筑面积约2832.1万平方米,权益规划建筑面积约2042.0万平方米,按权益投资金额计算,其中81%位于一二线城市。

多年未制定销售目标的万科将销售回款作为主要考核标准。财报显示,万科正加强回款,1?9月经营活动产生的现金流量净额17.34亿元,较去年同期由负为正。

截至三季度末,万科的现金依旧充盈,手握货币资金1072.4亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和人民币590.8亿元。有息负债中,74.0%为长期负债。

在所有的业务指标中,合同负债是预收的房款,同时也是房地产企业显示未来业绩的财务指标,决定了企业未来两年的实际营收状况。从财务数据来看,万科“储粮”较足。

与此同时,万科的合同负债金额三季度末达到5873亿元。2017、2018年万科的营业收入分别为2429亿元、2977亿元,按照万科目前的销售速度及每年3000亿元左右的结算收入测算,万科保证了未来2年的营收。

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