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广深租售比低于合理水平 近8成租客吐槽租金太高

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10月21日,广州大学发展研究院、广东省区域发展蓝皮书研究会、广州城市学研究会发布的《2019年广州社会形势分析与预测》中,对“房住不炒”定位下广东住房租赁市场发展进行研究。结果表明,广深佛肇四个住房租赁试点城市体制和配套措施不断完善,但住房租赁市场规模化发展受多种因素制约,广深等一线城市租售比低于合理水平。

四个试点城市上线服务平台

2017年1月,广东省人民政府办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》,2017年住建部等部门同意包括广州、深圳、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市。住房租赁市场研究课题组对广州、深圳、佛山、肇庆以及珠海的相关部门和企业进行了专题调研。

课题组发现,广东等地不断完善住房租赁管理体制,住房租赁交易服务平台已建立并正式上线试运行。截至2018年5月,广州房屋租赁信息服务平台已登记入库房源13.8万套。深圳住房租赁交易服务平台发布总房源约3.1万套。佛山市住房租赁监管及交易平台上线房源3059套,线上交易733笔,上线租赁企业10家,上线中介机构3家。

此外,“租购同权”配套措施逐步跟进,如广州规定户籍无房的租房户子女入学确保学位供给,租房的来穗人员子女以积分入学方式申请学位,租房情况与购房情况分值权重同等考虑;在积分入户方面,合法租赁住房和自有产权住房享受同等积分上限。

多地住房租赁市场获金融机构大力支持,如广州已取得各类金融机构意向性授信支持超过5000亿元,为首宗全自持租赁房项目争取到专项贷款20亿元。

79.2%租客认为租金太高

为了解广东居民对住房租赁的满意程度,课题组重点在广州、深圳、佛山、肇庆等4个试点城市开展了问卷调查。结果显示,广东居民对住房租赁总体满意度分化,租客满意度一般,房东满意度较高。具体来看,认为总体满意度一般的租客占55.9%,认为比较满意、很满意的分别占17.5%、4.5%。认为很满意、比较满意的房东分别占6.0%、41.0%,认为一般的占47.0%。

租客不满意主要表现在租金方面,79.2%受访租客认为租金太高,47.4%担心租金还会上涨。对于能接受的租金水平,选择“1000元及以下”租客最多,占比44.2%,其次为“1001-2000元”,为36.4%,两者合计高达80.6%。租金承受能力与租客的收入相关,六成以上租客年龄为26-35岁,有五成的租客有子女,近八成租客的家庭年收入在15万元以下,其中6-10万元的占比最多,为29.8%,其次是4-6万元,为19.9%。

而房东对租金的满意度也高于租客10多个百分点,为79.5%。课题组分析,这与租赁市场中房东占优势地位、近年来租金提高有关。多数房东购买住房时间早,成本相对较低,因此租金收益可观。

根据课题组调查,目前广东的租赁市场以居民散租为主,机构化租赁占比较低。租客直接或通过房产中介与个人房东签约的高达74.0%,与住房租赁企业或机构签约的仅占3.9%。散租带来监管困难的问题。个人房东通过房地产机构分散出租,造成此类房的登记备案率低,形成隐形租赁市场,数据显示,仅有31.6%的住房租赁办理了登记备案,其主要原因在于躲避税收。

广深租售比明显低于合理水平

调查表明,目前住房租赁市场中机构化、专业化、规模化租赁占比较低,制约了租赁市场发展。课题组调研的大部分企业均处于亏损状态,成本高、税负重和融资难制约了住房租赁企业的规模化发展。据调研的多家企业反映,经营税额约占租金收入的20%-25%,对于盈利能力偏弱的住房租赁企业来说负担过重;目前从银行的贷款利率一般高于基准利率10%-20%。

住房租赁市场发展还与住宅租售比收益相关。课题组从合富置业、链家等大型房地产中介机构获取2017年全年二手住宅买卖均价和二手住宅租赁均价,算得广州、深圳2017年真实租售比为1:624、1:798,即在广州、深圳购买一套房屋用于出租,分别需要624个月(52.0年)和798个月(66.5年)才能收回购房资金,年收益率仅有1.9%和1.5%,这一收益率仅相当于银行一年定期存款基准利率。与合理租售比对比来看,合理租售比在1:395-1:405之间,真实租售比明显低于合理租售比。

课题组认为,当前真实租售比与合理租售比的较大偏离,反映出房地产市场蕴藏着较大的泡沫和风险,建议一方面需要遏制房价上涨,另一方面需要提高房屋租赁的服务水平。

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