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131家房企存货逾6.3万亿 开发商打折卖房加速回款

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    年底将至,为了抢收业绩,完成年度销售任务,恒大、绿地、融创等头部房企相继开始打折促销卖房,加快现金回笼速度。

    《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,按照申银万国行业分类,截至9月底,131家上市房企存货总计超过6.3万亿元,而去年同期这一数据约为5.35万亿元,攀升了9784亿元,同比增长18%。

    值得关注的是,截至9月底,万科、绿地、保利地产和招商蛇口四大房企存货占比高达2.3万亿元,占比接近四成。

    对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示,当前销售端市场面临降温压力,为尽快消化存货变现,开发商忙于降价促销,以确保现金流安全。

    存货仍旧攀升

    《证券日报》记者根据iFinD统计数据发现,截至9月30日,在上述131家A股上市房企中,16家房企存货总量超过1000亿元。其中,万科、绿地、保利地产、招商蛇口存货分别为8598亿元、6107亿元、5748亿元和2776亿元,分别同比上涨21%、11%、13%和20%。

    严跃进向记者表示,房企财务报表中的存货指标包括了住房库存、土地储备、开工建设项目等指标,所以整个存货规模会比实际上的待售住宅面积或金额要高。当然,房地产板块因其项目自身的周转特性,一般企业现有土地储备会满足企业未来2年-3年发展需求。

    不过,有些城市限制预售证的发放,导致企业变相拉长了已经达到预售条件楼盘的入市周期。此外,多个城市楼市步入降温通道,给房企消化存货造成了难度。

    “二季度以来,调控政策逐渐加码,整个房地产市场处于高压态势,短暂‘小阳春’过后,新房成交量及市场情绪逐渐下滑,购房者观望情绪浓厚,谨慎入市,历年火热的‘金九银十’今年平淡收官。”诸葛找房数据研究中心国仕英在接受《证券日报》记者采访时表示,在这种市场局势下,部分房企为保住规模发展,依旧需要通过并购等拿地手段增加土地储备,双重因素下使得房企存货占比增加。

    “在房地产行业发展的黄金时代,有些房企还会依靠土地红利赚钱,即将优质土地捂盘惜售,减缓这类土地的开发周期,再借助房价高涨时入市赚取利差。那时,存货变现较慢,可能是开发商主动行为。”某大型房企副总裁在接受《证券日报》记者采访时表示,当下的房地产市场,正处在增量市场向存量市场转化时期,在开发规模上,或许还有10年时间会呈上涨趋势,只是增速放缓,所以房企不得不投资买地保住规模发展速度,因此存货上行是正常的。但若在同等市场条件下,企业资产周转速度过慢,房子清盘时间太长,可能就说明开发商在拿地投资布局或运营上出现了判断失误,导致存货变现率降低。

    不少房企存货变现率下滑

    据乐居财经研究院统计数据显示,2019前三季度A股上市房企存货变现率TOP50门槛为23.9%,同比提升1个百分点,平均存货变现率为49.23%,同比提升0.85个百分点。同时,22家房企存货变现率同比下滑,其中,上实发展、华夏幸福、中华企业、广宇发展、中交地产下滑超10个百分点,万科前三季度存货变现率下滑9.78个百分点至68.39%。

    乐居财经研究院杨倩表示,以上实发展、广宇发展、中华企业为代表的房企,存货变现率下滑主要是由于期内预收账款下降,其中,中华企业在存货下降的情况下,预收账款同比降45.4%,存货变现率下滑14.94%。而万科存货变现率的下滑与积极拿地有关。

    据乐居财经统计,万科前三季度拿地173宗,拿地金额约1453亿元,位于榜首。与万科类似的还有荣盛发展、蓝光发展等,预收账款小幅走高,但存货增幅较大,致使存货变现率出现下滑。

    “房企早已经意识到去化率的降低,四季度以来,从‘全员销售月’到十一黄金周‘折上折’卖房,再到‘双11’拿出数亿元优惠促销,无不都是在进行打折促销,加快完成销售目标。”一位大型房企操盘手向《证券日报》记者表示,“在北京市场,我们公司都没有达到集团给的预期目标,只能在年底之前尝试各种营销手段争取出货,现在集团对回笼现金非常重视,所以我们压力也比较大。”

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