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房地产调控的“城市主体责任”,应该如何理解?

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当前房地产市场出现了与调控目标一致的积极变化,遏制房价上涨的压力总体有所缓解。

下一步房地产市场调控政策会如何变化?个别城市的政策微调是调控放松的信号吗?正在成为市场关注的热点话题。

从房地产市场的政策部署以及调控成效看,调控部门正在逐步搭建以“落实城市主体责任”为核心的长效调控机制。统计显示,2018年各地出台450余项调控政策,住宅市场建设、投资和销售指标的趋势和结构已发生明显变化,政策效果日益显现,一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制初步形成。

“落实城市主体责任”是我国房地产市场调控方式的升级,意味着调控主体和调控方式的重大转变,意味着调控方式更加符合房地产市场发展的基本规律,调控机制更加成熟。

房地产调控“升级”

房地产市场调控伴随着我国房地产市场的发展,“落实城市政府主体责任”作为房地产调控内涵的升级,有一个逐渐成熟、定型的过程。

我国幅员辽阔,地区差异明显,各城市在经济发展状况、城镇化发展水平、土地资源条件、人口规模和流动状况、区域经济地位和影响力等方面存在巨大差异,不同城市房地产市场的特征存在很大不同,用同样的目标、同样的政策,由中央同一个主体去调控各地差异巨大的房地产市场,客观上存在一定难度。

2003年开始,中央房地产调控要求“因地制宜、分别决策”,但因为“统一政策”,执行中存在一定程度“一刀切”现象;

2016年底,中央经济工作会议明确提出“要落实地方政府主体责任”;

2017年底,中央经济工作会议进一步明确“分清中央和地方事权,实行差别化调控”的思路;

2018年底,中央经济工作会议要求“构建房地产市场健康发展长效机制”“因城施策,分类指导,夯实城市政府主体责任”;

今年4月,中央再次强调“落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。

“落实城市政府主体责任”,意味着调控主体由中央转向地方,调控方式由调控交易转向调控供给结构,政府职能回归到住房保障。

从调控主体看,城市政府根据实际情况制定政策,承担调控的主体责任,在房地产调控中的主体责任和自主权同步扩大;

从调控方式看,城市政府要抓紧调整住房和用地供应结构,积极探索推动供地主体多元化,有针对性地增加住房和用地有效供给,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,切实履行好政府住房保障职能。

合理确定主体责任内容和边界

合理确定城市政府主体责任的内容和边界需要分清中央与地方事权。

在房地产市场发展、调控中,中央政府在以下方面具有主体责任:一是中央要建立全国统一的房地产市场监测体系,承担监测主体责任。监测体系主要包括显性库存及其去化周期分析、潜在房地产供应量分析、需求预测分析、成交与价格走势监测、拆迁政策对房地产市场供求两方面影响、地方房地产调控主要政策、二手房市场走势、租赁房保障房建设情况、房价收入比、租售比、房地产金融等。

二是中央要把房地产调控的主体责任落实到地方,并赋予地方相应的财力和事权,承担领导和考核主体责任。

三是中央要协调各相关部门在房地产调控中的责权利关系,承担协调主体责任。要确保中央各部门各司其职,避免谁都参与调控、谁都不负最终责任的情况出现。

城市政府需要承担以下主体责任:

一是牢固树立“四个意识”,提高政治站位,在把房价控制在合理水平,保障房建设、租购并举、坚持“房住不炒”等方面,实现中央下达的房地产发展和调控目标;

二是保障房地产市场监测体系有效运转,实时把握市场发展动态,及时上报数据与指标,为中央发展、调控房地产提供依据;

三是结合当地经济社会发展水平、住房供需状况、人口变化情况,科学编制住房发展规划,明确住房发展目标、重点任务和政策措施,合理确定住房和用地供应规模、结构、时序,引导相关资源合理配置;

四是切实加强资金管控,严厉打击房地产企业和中介机构违法违规行为,严控购房购地加杠杆行为和大力整顿规范房地产市场秩序。

多措并举夯实主体责任

夯实政府的主体责任,不仅是建立完善房地产长效调控机制的关键,也是房地产调控走向成熟定型的标志。

一是城市政府要树立科学的政绩观。城市政府在发展房地产业中是管理者,而不是“运动员”。政府要摒弃GDP政绩观,确立新政绩观和相关考核机制,不断规范作为土地和资金供应环节的政府行为,健全和完善以抑制投机为主脉的房地产市场规则,推进房地产市场健康发展长效机制建设。

二是坚持“房住不炒”的定位,这是检验城市政府主体责任是否到位、夯实的重要标准。只有坚持“房住不炒”定位,才能从根本上遏制房地产炒作之风,推动城市政府综合运用金融、土地、财税、投资等手段,抑制房地产泡沫,既在宏观上管住货币,又在微观信贷政策上支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房。

三是要落实好一城一策、因城施策。“一城一策”“因城施策”是夯实城市政府主体责任的重要内容和基本要求。首先,要打破“一城一策”“因城施策”就是放松调控的思维定势。当前社会上对房地产市场调控政策的变化十分敏感,个别城市的政策微调都可能被过度解读为调控放松,甚至演变成新闻热点。解决这类问题,一是要打破“一城一策”“因城施策”就是放松调控的思维定势,在保持政策连续性稳定性的基础上,给政策调整留出必要空间;二是政策出台前要充分沟通,出台后要及时宣传解读,避免社会过分解读和误读。

落实好一城一策、因城施策,需要做好三个环节的工作:

一是中央确定统一的调控目标,并提供可供地方选择的政策工具;

二是城市政府确定当地具体调控目标,并根据调控目标和具体情况确定当地调控政策;

三是建立房地产市场监测预警体系,对城市辖区房地产市场进行实时监测和定期评价,建立调控工作评价、考核和问责机制。

四是要加强城市政府对房地产市场的监控。当前,我国房地产已经进入差异化发展时期,“一招鲜”的时代已经一去不复返了,必须加强对房地产市场的监控,摸清家底,及时掌握房地产市场的信息变化,才能更好地因地制宜、因城施策。在区域一体化加速推进和大城市、特大城市落户政策放松的背景下,城市群、都市圈内的很多城市房地产不仅具有更强的需求,而且城市之间具有很强的联动效应,极容易成为资本追逐的对象。这些地区的城市政府需要密切关注本地房地产市场的供需关系及库存水平,加强对土地供给的微调。

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