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挂牌一年降30万元才卖出,北京二手房向买方倾斜

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“从今年7月份开始,北京二手房市场明显感觉到了冷意,虽然不断有房源和购房者出现,但成交量少了,而且成交的房子大多数都是打折出售的。”中介销售人员小胡对《证券日报》记者介绍,他在上月促成了一笔二手房买卖,房主在经过近一年的挂牌后,无奈选择比周边房价降价30万元才最终找到了买主。

这位挂牌一年又降价30万元才出手的业主并非个例。实际上,自2017年4月份楼市房价自高点急转直下以来,北京二手房市场动辄每平方米降价1万元的大有“房”在。

据贝壳研究院提供给《证券日报》的统计数据显示,11月份的第三周,北京链家二手房成交量环比减少2.7%,成交均价为59129元/平方米,环比持平。

“总体来看,北京二手房市场仍偏向于买方市场,业主预期比较低,买方带看量也没有明显突破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐在接受《证券日报》记者采访时表示,受利率调整预期影响,未来成交量可能会有所回升,但房价总体仍呈现稳中下降态势。

二环周边部分二手房均价低于三环外

11月27日,《证券日报》记者走访了多家门店,探寻北京二手房市场的真实状态。在某链家门店内,销售人员向记者展示了不少房源。记者注意到,大部分都是上半年挂出的,很多房源至今看房次数依然是零,尤其是北京二环周边的二手房源,除了学区房外,很多房源的均价甚至要低于三环外的二手房。

“二环内很多房子是上世纪80年代的,一切设施都跟不上当前的消费需求,购房者要么是奔着学区房去的,要么就是想就近换房,与三环外很多新小区的二手房相比,这些房其实没什么竞争优势,这种价格倒挂现象已经有几年了,但成交量不断萎缩还是最近几个月才开始显现。”销售人员介绍,当前的二手房市场,用一个“扛”字就可以概括。

卖房者扛着房价不动,宁可挂牌一年多,也要卖到自己的心理价位。买房者有学区房刚性需求,但可选余地多,且凑首付难。因此,真正能够成交的数量并不多。

以广外南街小区为例,作为椿树馆小学的学区房,这所小学的孩子将来有很大几率直升重点中学八中,虽然是上世纪80年代的老小区,却是该地区的热门房源,均价在8万元/平方米左右。

但在链家房源平台上,该地区的三个房源均已挂牌近半年时间。销售人员也表示,看学区房的多,但真正成交的并不多。有房主曾对买房者暗示可以降价50万元,但买房者最终还是放弃了。

反倒是离此不远的源屋曲小区,是2004年竣工的新小区,拥有花园洋房带电梯的小区环境,一直是周边品质最高的小区,虽然不属于优质学区房,但这里的房源均价在10万元/平方米左右,不仅高于周边房价,而且房源极少,属于有价无市型。

在《证券日报》记者选择房源的时候,一位房产销售人员接到客户电话后准备出门,原来他的客户以“房子租期没到”为借口,想要拖延与买房者的购房日期,他没好气地说:“过了这村没这店了,再不卖就得等明年开春,还不知道那时候咋样呢。”

限竞房对改善型购房者更有吸引力

“北京的房价已经两年多没动静了,几乎一直在探底,或许现在是买房的好时机。”在《证券日报》记者走访的多家门店中,会反复听到这样的说辞,大致能反映出中介人员的焦虑。前一段时间,一个做中介销售的朋友告诉记者,如果市场再没有起色,明年春天就回老家,不在北京打拼了。

这并不是个案。在北京西城区广安门的链家网点,销售人员张欣(化名)感叹人员流动量之大,今年这个网点的人员更迭频率要远高于去年。

不得不说,限竞房井喷分流了一部分原本属于二手房市场的购房者。中原地产首席分析师张大伟表示,当前限竞房供应量大,而且基本上都是90平方米的小三居,总价集中在400万至500万元之间,与二手房价格接近,致使购房者有非常丰富的选择空间,这对二手房市场的打击非常明显。

事实上,相比部分网红限竞房项目,周边地区的二手房却显得毫无吸引力。一位受访者告诉《证券日报》记者,由于限制房价,当地的限竞房价格与二手房价格基本持平,甚至要低于部分二手房价格,导致周边二手房的成交量大幅下滑,购房者大多数都是冲着限竞房而来,其中更以北京的改善型住房需求为主。

限竞房的影响力还不止是辐射周边地区。张欣对《证券日报》记者说:“因为严格的限购政策,导致外地购房者大幅减少。北京本地的购房者,大多是为了孩子拥有好的教育资源而购买学区房,但他们必须卖掉三环外的房子来凑学区房的首付。现如今,改善型购房者被限竞房吸引走了,直接把这个二手房链条打断了,买房者卖不掉房子就买不起学区房,学区房主卖不出去房子,也不想买二手房,而是瞄向限竞房。”

小胡也表示,虽然有的限竞房出现滞销情况,但首批10万套限竞房入市已经对北京二手房市场产生了极大压力。虽然总说北京房价稳定两年多了,该涨了,但言语间他对北京房价的走势并不乐观,也建议记者当下多看少动为妙。

有业内分析人士表示,北京不断通过行政和经济手段进行楼市调控,虚热的房地产价格正在逐步降温,供求关系也在悄然发生转变,二手房市场正在向买方市场倾斜。

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