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低价拿地、高价卖房时代终结 业内:房企需要现金流平衡

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“现金流不能实现总体平衡的企业,未必能穿越周期。2008年一直到2019年,所有出局的企业几乎都是现金流没有总体平衡的。”在近日和讯网财经中国会与和讯房地产事业部联合主办的第十七届财经风云榜第十届地产金融创新峰会上,兰德咨询总裁宋延庆如此表示。

“中长期最好的投资机会在中国”

在此次峰会上,业内人士从不同角度,对当下经济形势以及未来的趋势做了系统性的分析和预判。对中国目前的宏观形势,宏观经济学家、恒大经济研究院院长任泽平认为,短期形势比较严峻,而对于中长期,最好的投资机会就在中国,而根本出路在于改革。

任泽平对明年财政政策提出了两点建议:第一,除了适当降息、降准之外,要大规模减税降费,在经济不好的时候一定要防止收过头税;第二,对于人口流入的城市群、都市圈和区域中心城市,可以进行适度超前的大规模基建,而且对地方政府不要搞终身追责制,要用发展的眼光来看待中国。

商务部研究院学术委员会副主任、区域经济研究中心主任张建平也表示,中国经济有着独特的经济运行体系和机制,目前宏观经济政策的调整空间、余地以及政策组合的效用,会使中国对经济的控制能力越来越强。

张建平认为,不断对外资扩大市场准入,以及自由贸易实验区对外资实施的国民待遇原则,使中国吸收、利用外资相当稳健。高技术产业、高技术服务业吸收外资的能力越来越强,这意味着中国经济结构调整走向高技术化和服务化。

房地产经营管理要精细化

而聚焦于房地产,兰德咨询总裁宋延庆认为,目前房地产时点依然处于行业大周期下的上升期,但其中的中小周期是客观存在的。

在此背景下,宋延庆认为,可能有三种企业,未必能穿越周期:一是过于依赖一种模式的。无论是现金流的商业模式,还是产城一体化的产业园,过于依赖某种模式很难穿越周期;二是杠杆过高的,特别是过于依赖融资杠杆的。而所谓的融资杠杆,就是利用信托、基金、银行的资金。建议企业通过高周转、快销来提高经营杠杆,降低负债、融资杠杆;三是总跟不上市场节拍的,刚需爆发时做改善,改善爆发时做刚需。“这三种企业可以会同为一类企业,即现金流不能实现总体平衡。”宋延庆说。

基于此,宋延庆认为,未来房企之间的竞争主要在两大方面:一是资本端口的竞争,看谁有钱,谁的钱便宜,谁的财富资源多;二是看谁的内容比较丰富,内容主要表征是产品,谁的产品竞争力强,产品穿越周期的韧性较强。因此,未来房企间的竞争一定是资本+N个内容的竞争,内容可看作住宅、产业地产、文旅地产、养老地产,但N个内容加起来的结果是,一定围绕着现金流平衡。

此外,金科股份联席总裁方明富亦表示,低价拿地、高价卖房的时代已终结, 因此,房地产经营管理未来也要精细化,从靠土地红利演变为靠企业的经营、融资能力、产品实力、成本、运营、服务等全方位的能力提升,才会迎来房地产企业未来的竞争。

“过去的加速起飞,到未来的巡航模式,从激进的扩张到未来的稳定增长,从追逐规模到未来生态建设。构建相关产业化,也是未来房地产企业需要思考的地方。”方明富表示。

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