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如何避免“高房价”阻碍中山重振虎威?

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前段时间有观点称,中山近年来房价飙升,“高房价”成为经济下行的“罪魁祸首”。这其实失之片面。由于深中通道的存在,外界对中山城市发展预期向好。“临深效应”一定程度拉升了房价,是可以理解的,并非中山独有。

不过,在当今中山披荆斩棘、重振虎威的特定历史阶段,房地产市场做好稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”变得尤为重要。保持房价的相对“洼地”,发挥宜居优势,有助于吸引资金、人才源源不断涌入,促进经济社会发展。

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首先回到事实。中山的房价是否已经过高?

为了便于比较,本文数据均引用中国房价行情网。2019年11月,中山二手房均价为12234元/㎡。在大湾区横向比较,中山房价排在第六位,低于广深和珠海、佛山、东莞,但高于惠州、江门、肇庆。从全国范围来看,中山房价排在第48位,和南宁、唐山、泉州、太原等市相当,比中山的GDP总量(约第60位)要高出一些。总体而言,中山的房价已经出现“过高”的苗头,必须引起高度重视。

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从人口吸引力来看,中山房价水平已经很难大量吸引人口流入,要打赢“抢人大战”,靠低房价效应“不够用”了。

过去30年,中山常住人口从未出现下跌。从1990年的124.9万,到2010年突破300万人口。但到了2018年底,常住人口却仅有331万,8年来人口增长非常缓慢。2018年,中山常住人口增长5万,远低于珠海的12.5万,佛山的24.9万。

当前,随着“地随人走”政策落地,各大城市的“抢人大战”已经爆发,做大城市人口规模,创造人口红利成为共识。现在,中山仍有一定的优势。2018年,中山居民人均可支配收入46865元,比佛山、珠海略低,已经是相当发达的水平。从房价收入比上看,中山更是远远低于深圳、珠海。

这也是为什么,中山必须hold住房价相对“洼地”的优势,完善配套政策,以持续吸引人口流入。

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不过,中山房价除了要重视“过高”的问题,也有必要审视和思考“过低”的现象。

过去5年,放眼整个大湾区,有一个奇怪的现象:房价涨幅最高的区域在中山(民众),最低的区域也在中山(古镇)。在深中通道利好刺激下,东部南朗、火炬区,港口、民众等镇区,都出现房价的大幅上涨。尤其是基数较低的民众镇,5年涨幅高达222.1%。南朗涨幅也达到了152%,与深圳南山区相当。

但这难以掩盖一个现象:部分经济发达的镇区,楼市明显异常,涨幅反而远远低于市场均值。比如中山经济第一强镇小榄,5年来房价平均涨幅仅45.6%,相差甚远。更别提灯都古镇,5年来房价平均只涨了12.3%。背后,无疑折射了产业镇的转型困境。

这样的“冰火两重天”,也恰似当下的中山,巨大的机遇与挑战并存。中山重振虎威,迫在眉睫的是产业镇的转型与振兴,但长远来看,当系于东部最有希望的那一片土地。

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楼市分化的背后,是经济格局的“大洗牌”。

在大湾区,有一个区域和中山东部楼市很像:东莞的临深片区。民众、南朗、东区、港口的涨幅和规律,和东莞的寮步、大岭山、凤岗非常类似,都是受到深圳辐射最直接的地区。

正是依托这一片区,东莞谋划建成了松山湖,承接深圳溢出的产业、人口资源,吸引了华为、大疆等最牛的企业入驻。在深中通道开通后,中山绝不应成为下一个“惠州”——房子多得卖不掉,价格也起不来,只是度假和休闲的去处。中山应向东莞取经,做深圳的“产城”,而不仅仅是“睡城”。

东莞吸引华为,显然不全是靠低房价。还有“世界工厂”发达的制造能力,充沛的人力资源,以及不逊色于深圳的政务服务能力。

关键的“胜负手”,仍然在于实体经济。

因此,中山需要一边戒除过度依赖房地产的问题,另一方面,也要充分发挥房价“洼地”效应,建设宜居环境,吸引人才人口、优质产业。让房地产服务于中山振兴发展大局,才是题中应有之义。

(作者简介:黄怡,2009—2011年就职于南方都市报中山新闻部,现供职于财经新媒体智谷趋势,任楼市主编。)

来源:中山日报

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