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合富研究院高级分析师谢仲娟:八大关键词解析2019中山楼市 市场分化不断考验再升级

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2019楼市风云变幻,粤港澳大湾区风口来袭、“房住不炒”深入人心,当行业增速放缓,楼市拐点之声也不绝于耳,抛开传统“高周转”思维,在楼市变局的的今天,也是真正考验开发商实力、项目产品抗击力的一年。新的一年已经到来,如何用关键词解读2019中山楼市?未来房地产到底怎么走?网易房产中山站年度专题系列策划之“中山地产大咖高端访谈”特邀合富研究院高级析师谢仲娟,听听她怎么说。

合富研究院高级分析师谢仲娟:八大关键词解析2019中山楼市 市场分化不断考验再升级合富研究院高级分析师 谢仲娟

网易房产中山站:转眼迎来2020,回顾2019年中山楼市,如果用几个关键词来总结2019中山楼市,您会用哪几个?

谢仲娟:关键词一:一级市场下行,这是全国楼市共性关键词,中山也不例外,土拍市场冷清,2019年中山新增土地同比减少,成交大幅下降,大多以底价成交,还有几处地块中止交易。

关键词二:政策相对放松,这也是全国共性,坚持“房住不炒”同时落实因城施策,中山2019年表现在放开限签、买房条件相对放宽、港澳同胞买房政策放宽等。

关键词三:整体市场下行, 还是共性,从中山数据来看,第一,新增开工量减少20%,有不少开发商减缓拿预售证和入市进度;第二,实际成交量下滑,由于放开限签,从网签数据来看,中山2019年楼市成交量与2018年差不多持平,但实际成交情况并不像数据那么乐观。第三,房价下跌,以中山核心城区价格来看,2019年下降了10-15%.

关键词四:分化,接下来说得都是中山楼市关键词,同样以核心城区东区为例,在房价下跌的时期,东区价格一直稳健,同时出现高差价产品,但依然有客户愿意买单,“分化”在我看来,是中山房地产在良性发展,整个城市的容纳度在不断提升,“好产品值得好价格”被购房者认可,也鼓励开发商打造好品牌好产品好服务来吸引有高需求的客户,带领房地产发展,同时带动城市发展。

关键词五:全年营销,这是中山出现的新现象,往年开发商抢“五一“、“十一”和“年末”这些关键节点,而2019年的营销节点分散到了全年,以碧桂园和敏捷为例,他们从春节就开始抢节点。中山作为大湾区核心城市,房地产客户分布全国,候鸟客和过年客不在少数,开发商“因盘施策” 或“因客施策”,为了客户在全年不同阶段制造节点,我认为这是营销细化的重要标志,也是营销打开新局面的好态势。

关键词六:神盘出现 在中山楼市下行时期,有个神盘出现,位于马鞍岛的万科西湾汇,以近3万/平米的均价首推售罄,为什么说它是神盘,因为它打破常规,用了极其大胆的营销策略,放弃中山市场,主力拓展深圳客源,以其地段优势和品牌吸引力,一战成名,取得营销的胜利。

关键词七:细分,刚刚提到的神盘西湾汇案例,其实也在给我们启示,房地产市场正在做细分,根据不同项目特性,寻找市场在哪里?客户在哪里?再根据市场和客户,来制造节点,来定制营销策略,做深做透。在我看来,无论产品、价格、营销规模,细化将产生很多差异化结果,这是中山房地产市场在走向专业化和细致化,是好事。

关键词八:香港客,港澳同胞在大湾区买房政策放宽,一大波香港客出现,中山的区位优势、文化底蕴、性价比都是吸引香港客的重要因素,其中三乡、坦洲片区最受香港客青睐。

网易房产中山站:2019年,相比近几年非常热闹的中山房地产市场热度明显减弱,您怎么看待这种变化?

谢仲娟:“热闹”这个词语用得很好,业内当然也喜欢市场热闹,但在我看来“持续过度热闹”并不代表“健康”,经历几年的高热,这两年中山房地产进入调整期。“调整”未必是坏事,调整是发展的必然过程,也有利于房地产健康发展,通过调整,让本地年轻一代有房可住,吸引更多外来人口安居中山。

网易房产中山站::刚您说到中山房地产进入调整发展期,对于地产商来说,2020已经到来,将面临什么新的考验?

谢仲娟:市场剧烈的变化,对于房地产商的影响肯定也是很大的,我认为,2020年地产商将面临三大考验,第一,也是核心考验,资金链,地产商在资金铺排、拿地节奏、扩张速度上都会更加谨慎;第二,产品打造,关键词说到的分化和细分就是考验地产商产品打造能力,如何通过差异化的产品、服务和配套打动不同的客户是接下来的重要考题;第三,对于大开发商和本地开发商来说,考验不尽相同,打“价格战”还是“精耕细作”,是“快”还是“慢”,地产商需因自身资金和业绩需求来做考量。

网易房产中山站::展望2020,中山楼市将会怎么样呢?作为业内人,新的一年对于楼市有什么希冀?

谢仲娟:2020年,简单来说,中山楼市环境不会大变,但会向略微宽松的方向前进,实际制约楼市最核心因素是金融政策,中山金融政策相比周边城市更加严苛。作为业内人,当然期望金融政策有所放松呀,比如首套贷款利率下降、外地户口首套认定政策放松,这些改变对于中山楼市影响会很大,所以短期应该很难实现。近年来,房地产监管户口、现售政策、各种规避政策出台,中山市场一步步走向规划化,为城市级别迈向更高级做好准备。

网易房产中山站::全新的一年,能否给自住或投资的购房者一些建议?

谢仲娟:目前中山楼市处于市场下行期,这是刚需客出手的好时机,至于买哪个片区,还是买购房者个人需求,我的建议是“跳一跳摸得着”的话,就首选核心片区,实在“跳一跳也够不着”的话,价格合适的片区也可以入手。中山属于长期投资型城市,对于投资者来说,有闲钱可以选择出手,如果投资压力太大的话,建议谨慎,投资中山房产须有稳定的心态,未来深中通道通车还是值得期待的。

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