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北京甲级办公楼租赁遇冷 物流地产租金年增幅超10%

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1月15日,仲量联行举办“2019年第四季度北京房地产市场回顾及2020年度展望”交流会。仲量联行华北区研究部总监米阳总结称,“北京甲级写字楼租金小幅下滑,但是全年商业地产投资爆发式增长,同时,物流地产租金已经连续2年增幅超过10%,这是2019年北京商办、物流地产等领域迎来的新特征。”

外资涌入推高大宗交易成交额

“尽管经济下行压力持续,北京投资市场仍然实现爆发式增长,充分体现北京对投资者的高度吸引力。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

2019年全年投资市场成交总额达到近800亿元,其中办公楼物业仍备受投资人青睐,成交金额占全年整栋交易总额的主体。

米阳分析称:“今年北京市场表现和抗压能力优于内地其他市场,吸引投资者青睐,办公楼物业仍为最受欢迎的资产类别,成交金额约占2019年成交总额的70%。”

以第四季度为例,北京投资市场就录得多宗重点成交,推动了全年交易总额创纪录。其中,安联集团和首峰资金(Alpha)以约78亿元收购了位于“大望京”区域的融新科技中心85%权益;GIC收购丽泽汇亚大厦的剩余股权,成为该资产全资持有人。此外,高和资本接盘爱琴海购物中心,万科以7.97亿元收购中粮万科半岛广场项目剩余股权。

仲量联行华北区投资部总监王刚表示,“直到2019年底,市场中的投资者仍在持续追逐各类型投资机会,且有多宗交易仍在谈判进程中,因此预计市场投资活力在2020年将继续保持强劲。”

租赁活跃度下降导致甲级办公楼租金微跌

截至2019年底,办公楼市场租赁成交总量(基于建筑面积)已同比下降25%。

“受宏观环境影响,租赁市场活跃度下降。但政策利好对市场的影响在年底前已开始显现,更有针对性的举措有助于刺激并推动金融行业需求提升。”张莹表示。

同时,甲级办公楼租金下跌触发市场进入调整期。来自仲量联行的数据显示,北京整体租金水平呈持续下滑趋势,季度环比下降1.8%,与去年相比下降4.0%。由于经济下行已成定局,业主已采用更为灵活的租赁策略,特别是在空置率较高的CBD区域。

“由于当前经济环境无明显回暖迹象,我们预计市场租金将在2020年进一步下降,业主方将不断寻求租金收益与入住率之间新的平衡点。”张莹表示,“随着更多项目入市、可供租赁的选择增多,物业管理水平和楼宇品质将愈发成为影响项目表现的重要因素,头部项目与市场中其他项目将进一步分化。”

物流地产租金迎来爆发式增长

值得注意的是,在全市甲级办公楼租金整体下滑的同时,物流地产租金正在呈现爆发式增长。

来自仲量联行的数据显示,2019年北京全年共有超过38万平方米的新增供应进入市场,是2005年以来的最高年度供应量。

“下半年租金增长有所放缓,但全年增长率仍保持在两位数的良好水平。邻近市区、区位优良的项目占据了市场上最有利的地位,特别是黄金地段可租赁面积紧缺,此类项目在2019年仍持续上涨租金。”米阳表示,“在未来几个月中,自2019年下半年以来趋缓的租金增长态势预计将进一步深化,推动2020年租金增长更具可持续性。”

米阳分析称:“物流地产租金之所以在2018年和2019年迎来爆发式增长,主要是供不应求,物流已经成为人们生活的必需,租金也呈现高速增长态势,但是,今年随着物流地产租金上扬、土地供不应求等原因,物流公司也面临着外迁的选择。”

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