网易首页 > 网易房产 > 正文

成色不足 多家房企权益销售额占比低于60%

0
分享至

(原标题:成色不足 多家房企权益销售额占比低于60%)

随着合作项目增多,房企权益销售占比(权益销售额/全口径销售额)整体呈下降趋势。克而瑞统计数据显示,TOP100房企销售权益比从2016年的85%逐年下降至2019年的75%左右。

权益销售额占比下降背后,是房企通过合作、小股操盘等方式来分散发展风险、快速做大规模,这显然对于有规模扩张需求的中小房企来说是一件“好事”。但是随之而来的则是发展过程中财务指标增长与规模增长不匹配,同时,合作带来的效率、质量等问题也成为挑战。

有房企权益销售额占比低至37.7%

根据克而瑞统计数据计算,2019年,中国恒大、中海外、富力地产、华夏幸福、荣盛发展、龙光地产、时代中国等房企权益销售额占比超过90%,金科股份、中国奥园超过80%,雅居乐、新城控股、佳兆业、美的置业、蓝光发展、碧桂园、招商蛇口、龙湖集团、远洋集团、世茂房地产、融创中国等在60%-80%之间。

与此同时,不少房企权益销售额占比低于60%,甚至低于40%。根据克而瑞统计数据计算,融信中国、绿城中国、旭辉控股、正荣地产、中骏集团、弘阳地产、滨江集团的权益销售占比分别为59%、57.5%、55%、51.7%、54.1%、53.4%、37.7%。

值得关注的是,权益占比较低的这几家房企多是近几年来对于规模扩张有强烈诉求,特别是冲击千亿的道路上,不少房企也借合作等撬动规模增长。

诸如今年首次迈入千亿阵营的滨江集团,将权益销售占比用到极致,2019年仅为37.7%。而正在冲击千亿门槛的房企,诸如中骏集团,据克而瑞统计数据显示,2019年,该房企全口径销售额是805.3亿元,权益销售金额为435.6亿元,权益占比为54.1%。再回溯至2018年,中骏的权益销售额占比达到77%。截至2019年6月30日,中骏及其合营公司及联营公司共有土地储备总规划建筑面积为2901万平方米,集团应占总规划建筑面积为1632万平方米,占比56.3%。这就意味着,在未来的一段时间,中骏的全口径销售额中,合作权益部分仍将占据重要份额。

弘阳地产的权益占比也仅有53.4%。截至2019年3月31日,弘阳目前在开发的68个项目中,只有18个项目为100%的权益占比,权益占比低于30%的项目总计有18个。

克而瑞研究报告指出,在近年政策调控持续、企业规模增长放缓、龙头房企提质控速、追求高质量增长的行业发展趋势下,房企一味追求全口径销售规模的时代已经过去。基于当前项目合作的增多,销售操盘口径和权益口径更能反映企业自身的营销、运营及投资能力,应受到更多的关注。如碧桂园、华润置地、阳光城、富力地产、佳兆业等企业都选择对权益口径业绩进行披露,也表现了其管理层在企业规模发展的同时,对业绩高质量增长给予了更大的关注。

代建模式撬动规模增长引争议

有房企通过合作、小股操盘来撬动规模扩张,也有房企将以品牌输出为主的代建业务计入全口径销售额,这引来争议,诸如绿城中国、建业地产。

2019年,绿城中国首次跨入两千亿阵营。公告显示,2019年绿城中国累计实现总合同销售金额约2018亿元,但是这其中代建项目合同销售金额约为664亿元,占比达到33%。

而首次迈入千亿门槛的建业地产,2019年取得物业合同销售总额1011.5亿元,其中重资产部分实现销售额718.01亿元,同比增长33.8%,轻资产部分实现销售额293.49亿元,同比增长57%,占比29%。

根据克而瑞统计数据,绿城中国、建业地产2019年的全口径销售额分别为1353.6亿元、734.3亿元,显然均未将其代建业务计算入内。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来,代建业务理论上不应该计入全口径销售额,代建模式是个“轻资产”模式,代建的收益主要来自于品牌使用费、代建管理费以及项目奖励等。由于代建企业本身不会去获取土地,可以更好地将自身的品牌、运营和管理优势运用到代建项目中,并能更好地专注于产品营造,打造出高品牌好口碑的项目。因此,代建模式本身在未来依然有着较广阔发展前景,但不代表一定要通过这个方式来扩大所谓自身的销售规模。

不过,中国指数研究院常务副院长黄瑜表示,代建相对复杂,目前很多代建并非纯粹输出品牌,更多的是代建+参股或合作,因此部分并表的代建项目是可以计入到全口径的销售额中的。

权益是把双刃剑?

通过合作撬动规模增长,进而扩大市场份额和融资话语权,这是不少中小型房企在规模扩张道路上的做法。

分析人士认为,与其他房企展开合作或者是小股操盘,借力其资源、优势等,有利于更好地获取土储和快速进入新的城市;同时,有利于减轻资金压力、撬动杠杆,最终促进规模快速提升。

此外,通过合作项目,还可以“间接”降低公司负债率。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示,占项目公司较少权益的一种情况是,为了降低合并报表后的负债率而主动将自己降为项目公司的少数股东,以便将项目负债在合并报表时“移出”表外。

但是权益销售似乎是把“双刃剑”。张波表示,权益占比过低往往意味着房企更依赖合作开发进行规模化扩张,对于房企来说权益销售额占比过低一方面可能会面临“增收不增利”,即表面销售良好,实际净利润增长有限。

对于规模和品牌上市房企而言,合作开发中操盘并表项目的增加在房企盈利上主要表现为营收规模和毛利润的增长,但是会导致少数股东损益及其占比提升。相应的,归母净利润和归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。

此外,黄瑜认为,合作项目的增加也增加了企业的管理及产品控制力难度。

权益占比是否有“红线”?

张波认为,权益占比没有一个行业的“临界点”,只能是因企而宜,不同发展路径的房企、在不同发展阶段的房企,权益占比都会有较大不同。一般来说,跨过千亿门槛房企或深耕在区域的地方性龙头房企应该更为重视权益占比的提升。

黄瑜表示,从企业的长期发展来看,权益的比例至少应该在50%,当然也不排除小股操盘项目带来的整体权益下降。权益比例的提升或下降策略与企业的规模阶段、短期战略调整、发展模式等因素有关,比如品牌的强强合作,其实不存在权益比例的问题,但一般品牌力强、产品口碑好、规模千亿以上的房企,可适度提升权益,保持品牌的影响力。

我们也看到,不少权益销售占比较低的房企在规模进一步增长后也开始注重权益占比的提升。

2019年12月份,禹洲地产副总裁、首席财务官邱于赓对外表示,“在未来一两年内,60%是底线。但在突破千亿元后,会着手提升权益占比。”

旭辉控股在2019年拿地权益占比也持续提升,前10个月新增计容建筑面积1126万平方米,权益计容建面812万平方米,权益比72%,总地价555.8亿元,权益地价422.4亿元,拿地金额权益占比提升至76%。

相关推荐
热点推荐
性冷淡老公婚后3年每周定时去嫖娼...

性冷淡老公婚后3年每周定时去嫖娼...

Buy遍全球1004
2021-07-24 10:00:02
郑州暴雨,劳斯莱斯“毫发无损”地停在路上,竟是保险公司的杰作

郑州暴雨,劳斯莱斯“毫发无损”地停在路上,竟是保险公司的杰作

硬核少年周小米
2021-07-24 11:10:54
现场|杨倩自己戴上金牌,中国国歌第一次响彻东京奥运赛场

现场|杨倩自己戴上金牌,中国国歌第一次响彻东京奥运赛场

澎湃新闻
2021-07-24 10:51:51
“我就是俗人!我也要活着!”河南一挖掘机师傅暴雨中拖车10多辆,因收费50元被骂很委屈

“我就是俗人!我也要活着!”河南一挖掘机师傅暴雨中拖车10多辆,因收费50元被骂很委屈

法制社会报
2021-07-23 23:38:46
朱时茂的霸气情史,靠能力征服了5个女人,年过半百后绯闻不断

朱时茂的霸气情史,靠能力征服了5个女人,年过半百后绯闻不断

霞姐娱乐阵线
2021-07-24 12:58:35
“结婚1个月,我老公出轨了,小三是个男人”

“结婚1个月,我老公出轨了,小三是个男人”

深後
2021-07-23 16:21:58
郑州一酒店哄抬房价被罚50万,举报人未收退款:先把别人的钱都退了

郑州一酒店哄抬房价被罚50万,举报人未收退款:先把别人的钱都退了

法制社会报
2021-07-23 23:39:47
河南特大暴雨还在肆虐,台风即将登陆江浙沪!救命指南紧急求扩散

河南特大暴雨还在肆虐,台风即将登陆江浙沪!救命指南紧急求扩散

INSIGHT视界
2021-07-23 18:27:34
7月23日,菲律宾计划购2500万剂科兴,越南问中国要500万剂无偿

7月23日,菲律宾计划购2500万剂科兴,越南问中国要500万剂无偿

国防时报排头兵
2021-07-23 22:34:05
8.9环!对手最后一枪严重失误,打完后快哭了,杨倩淡定不庆祝

8.9环!对手最后一枪严重失误,打完后快哭了,杨倩淡定不庆祝

梦与体育
2021-07-24 10:36:34
郑州暴雨经历者自述:“如果21号雨还在下,我就死定了”

郑州暴雨经历者自述:“如果21号雨还在下,我就死定了”

全景故事
2021-07-24 12:13:54
捐赠河南5000万后,鸿星尔克的直播间一天卖出了2100万

捐赠河南5000万后,鸿星尔克的直播间一天卖出了2100万

AI财经社
2021-07-24 08:43:12
奥运开幕式来了!被全球网友狂吐槽:可以接地气,但不能接地府

奥运开幕式来了!被全球网友狂吐槽:可以接地气,但不能接地府

英国报姐
2021-07-24 00:20:24
我从云南嫁到四川,被婆婆扇耳光,儿子被摔死,生女儿被骂是野种

我从云南嫁到四川,被婆婆扇耳光,儿子被摔死,生女儿被骂是野种

我是Jenny乔
2021-07-24 06:42:11
出大事?东海430米深处发现一艘美潜艇,白宫脸色大变:不准动手

出大事?东海430米深处发现一艘美潜艇,白宫脸色大变:不准动手

思远军事
2021-07-23 12:21:55
鸿星尔克估计要成为第一个因为捐款而破产的企业

鸿星尔克估计要成为第一个因为捐款而破产的企业

老徐的观点
2021-07-24 00:08:16
许昕/刘诗雯首秀陷苦战!丢一局逆转进8强,马琳场外指导激情四射

许昕/刘诗雯首秀陷苦战!丢一局逆转进8强,马琳场外指导激情四射

叮咚体坛
2021-07-24 12:08:46
全网搜寻的“铲车英雄”找到了 !他家被冲毁出来避难,救下69人

全网搜寻的“铲车英雄”找到了 !他家被冲毁出来避难,救下69人

法制社会报
2021-07-23 23:40:56
特朗普72岁模特前妻散步,把49岁男友胳膊当扶手,驼背越发严重

特朗普72岁模特前妻散步,把49岁男友胳膊当扶手,驼背越发严重

译言
2021-07-24 08:02:33
背着老婆睡女粉丝,不顾经期浴血奋战,一日4次致女方机械性受伤

背着老婆睡女粉丝,不顾经期浴血奋战,一日4次致女方机械性受伤

三少爷的八卦
2021-07-23 17:29:42
2021-07-24 13:40:49

头条要闻

小区249户采光被挡获赔1345万 日照每少1分钟赔90元

头条要闻

小区249户采光被挡获赔1345万 日照每少1分钟赔90元

财经要闻

体育要闻

中国骄傲!杨倩夺奥运首金 比心庆祝

娱乐要闻

“港圈太子爷”郑中基娱圈猎艳记

科技要闻

腾讯被责令三十天内解除音乐独家版权

汽车要闻

加入2.0TM+THS混动系统 全新传祺GS8今晚首发

态度原创

数码
家居
时尚
健康
军事航空

数码要闻

P50绝佳拍档!华为Sound X新品同台亮相:支持鸿蒙OS

家居要闻

胆小慎入!监狱爆改成酒店 “牢饭”是啤酒配烤肉

昨天LV舍弃吴亦凡 今天LVMH"吞食"了他的好兄弟

王辰:冷链环境加大了病原传播的复杂性

军事要闻

不许统一?距台243公里,解放军动真格了