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超过60城暂停卖房 疫情后降价抢收可能性更大

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受春节淡季等因素叠加影响,2020年1月重点城市新房、二手房以及土地市场成交量不同程度下滑。据不完全统计,目前已经有超过60个城市暂停商品房销售,部分省市要求在售楼盘售楼处、房产中介机构暂停对外营业,这对房地产市场造成了一定冲击。

业内人士分析认为,长期来看,“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。待疫情得到整体控制以后,房地产市场短期内积蓄的市场需求有望进一步释放,未来重归平稳将是大概率事件。

房地产市场成交进入低谷

亿翰智库监测的1月份40城市住宅市场交易数据显示,当月全国商品住宅销售面积为1538.61万平方米,同比、环比分别下跌5.9%和33.9%。

具体来看,一线城市同比下降15.1%,环比下降39.3%。广州环比下跌60.3%,跌幅最大。核心二线城市同比上行、环比下行,普通二线城市同、环比均下行。核心二线城市成交面积512.8万平方米,环比跌幅达到43.1%。普通二线城市成交面积345.4万平方米,同比下滑28.1%,环比下滑26.4%,多数普通二线城市同环比均不同程度的下滑,其中青岛降幅最大,达到54.6%。三四线城市1月份成交面积483.7万平方米,同比上升4.6%,环比下降23.6%。

亿翰智库方面分析指出,1月份各城市成交量萎缩主要有两个原因。一方面,2019年年底房企为完成全年销售目标,从而加速销售、加快去化,2019年12月基数相对较大,导致2020年1月成交明显回落。

另一方面,1月份作为传统的销售淡季,房企的重心并不在销售端,而是在于企业的融资和投资等方面的准备工作。“另外,疫情发生在春节期间,对三四线返乡置业的需求有一定的影响,从而影响1月整体的成交情况。”

1月份,全国土地市场也进入低谷。当月全国受监测的200城市合计供应规划建筑面积24505.6万平方米,同、环比分别下行17%和56%。土地成交合计规划建筑面积11604.1万平方米,同比、环比分别下降45%、66%。

受春节假期等多因素影响,各能级城市土地成交同环比全面下跌。亿翰方面的分析认为,供给减少主要原因是:一方面,受春节假期和疫情双重影响,企业销售停滞、回款减少导致资金短缺,需求不足影响供给减少;另一方面,政府忙于应对疫情防控工作,导致土地供应减少。

不仅如此,从监测数据来看,二手房市场成交量也大幅下滑。贝壳研究院市场研究部的数据显示,2020年1月重点监测的18城市二手房成交量出现大幅减少,比2019年12月份环比下降38%,同比降幅为27.3%。

从城市来看,武汉市回落最为明显。1月份武汉市链家二手房交易量环比下降51.3%。其次为烟台、青岛,成交量分别下降48.2%和46.8%。廊坊、广州和合肥相对回落幅度较小。受成交量减少影响,年末价格回暖情况有所减弱。1月重点18城中有9个城市价格环比下降,城市数比上月增加两个,去年年末市场回升带动的价格回涨有所减弱。

楼市库存规模整体上升

值得一提的是,从2019年整体数据来看,楼市呈现“供大于求”的态势,住宅库存正在整体上升。易居研究院的监测数据显示,2019年全年,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅供应量为60715万平方米,而成交量为58107万平方米。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,观察2019年全年月度数据,可以看出,全年共出现了三次供应高峰,分别为9月、11月和12月。“类似供应高峰的出现,既说明地方政府在预售证管控上有所放松,也说明房企对预售证的办理较为积极。由于全年供求比为1:0.96,所以客观上带动了库存规模的上升。”

截至2019年12月底,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2981、24668和20693万平方米,环比增速分别为6.5%、2.1%和1.4%,同比增速分别为2.4%、6.0%和5.8%。严跃进表示,“观察三类城市数据,可以看出,2019年全年三类城市均步入到了库存上升的通道之中,其中二线城市上升态势最为明显,客观上也要求其2020年继续做好去库存的工作。”

截至2019年12月底,受监测的100个城市中,有59个城市库存出现了同比正增长现象。有5个地级市库存拉升的态势较为明显,包括日照、柳州、惠州、金华和岳阳。同时,100个城市中,有41个城市的库存出现了同比下降态势。

综合来看,2019年中国百城住宅库存数据整体上升。严跃进分析表示,“受供应放量等影响,库存规模明显拉升,进而也使得去化周期等指标有所拉升。而从城市结构上看,部分地级市和滨海城市的库存压力较大,值得关注。类似城市的库存压力,和棚改政策调整、投资投机需求减弱、政府积极发放预售证等有关。当然总体上看,无论是一二线城市还是三四线城市,库存去化周期总体上属于偏低位水平。”

严跃进进一步分析认为,“客观上说,后续随着疫情的有效控制,预计二季度社会经济等将逐渐进入平稳状态,楼市交易会逐渐活跃,这对于相关城市去库存是有积极作用的。”

未来楼市走势仍将平稳

“作为传统的销售淡季,通常1月的数据,并不能左右我们对2020年全年市场与2019年市场表现持平的判断。”亿翰智库方面分析认为,但因疫情突发,房企复工、项目开工延迟,最终影响城市商品住宅的供应量,同时对于购房需求的释放产生一定程度的负面影响。

“但是,无论是需求还是供给方面,均是延迟入市的影响。而房企面临修复性较差的问题是资金短缺。疫情过后,政策调控和融资调控边际放松的空间将提升,企业降价跑量,加速抢收的可能性也更大。”亿翰方面分析认为。

1月份以来,由于疫情突发,为了减少人员聚集,防范新型肺炎感染,多省市要求房企暂停开放售楼处,房企销售业绩承压。疫情还使多个省市推迟复工时间。对于房地产行业而言,复工时间延后将使房企的施工进度延期。

亿翰方面认为,长期来看,预计“稳”字当头的房地产调控方向仍将延续。

2月份以来,房地产企业陆续公布了1月份销售业绩。克而瑞地产研究中心的统计数据显示,1月份百强房企单月实现操盘口径销售金额5097.5亿元,整体业绩规模较上年同期降低近12%。

“1月销售规模主要依靠上半月的业绩带动,下旬以来因疫情形势严峻,多地售楼处关闭,新房销售基本停滞,市场短期走势整体表现低迷。”克而瑞地产研究中心一位分析人士指出。

“但是,一旦疫情平稳下来,甚至基本好转之后,市场还是会迅速复苏。”该人士分析预测,“这一时期所积蓄的市场需求集中释放之后,房地产市场成交量迅速回稳仍是大概率事件,疫情因素对房企下半年和明年的业绩影响有限。”

“在当前的特殊形势下,房企积极应对市场变化是关键。”该分析人士进一步认为,一方面,多数房企纷纷加大线上销售渠道的推广力度,以缓解线下销售暂停对企业项目去化节奏带来的冲击。另一方面,在自身资金和抗风险能力受到考验的情况下,房企应着重应对短期现金流压力,顺应市场走势,保持审慎态度,对全年的货量安排和资金周转积极作出调整。

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