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专家:房地产金融政策须兼顾调控稳定和短期纾困

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近日,央行发布2019年第四季度中国货币政策执行报告。报告提到,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,按照“因城施策”的基本原则,加快建立房地产金融长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。与此同时,财政部、国家统计局相关人士近期或在发文中或在解读中明确提及坚持房住不炒。

笔者注意到,央行作出上述强调,触发因素就是,房地产金融政策出现松绑的迹象。比如,5年期以上LPR下行5个基点,多地公积金贷款首付比例下调,重启二套房公积金贷款,有的银行(甚至是大行)下调非限购地区商业性按揭贷款首付(从30%降至20%),有的地方政府督促银行增加地产信贷投放,有媒体甚至在传言市场开始放水。

众所周知,5年期LPR下降,就意味着针对居民购房的“定向降息”,而这段时间央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放低成本流动性,市场资金面充裕,客观上也利好地产。另外,近期中央会议先后明确,努力实现今年经济社会发展目标任务;稳健的货币政策要更加灵活适度,用好已有金融支持政策,适时出台新的政策措施等。在此背景下,各地都发布了数量巨大的重点项目建设计划,以缓解疫情冲击,而地产又是各地比较重视的行业。总之,以上这些给市场传达了这样的信号,即包括地产在内的信贷投放可能会放量。

作为楼市调控最重要的监管部门,央行实时表态和澄清,这是对“房住不炒”一以贯之的强调,也是对“稳定调控”与“短期纾困”逻辑关系的明晰。更重要的是,疫情影响的范围很大,影响时滞在拉长,不仅今年宏观经济各项指标面临压力,而且上下游产业链、需求和供给,都受到了冲击。因此,作为宏观调控的金融政策,必须要平衡好“稳增长”和“防风险”的关系。综合以上分析,地产行业的融资政策,自然要在多重目标下作平衡。

笔者认为,“纾困不刺激”,将是地产金融政策的主基调。正如近期一篇官方媒体文章《“房住不炒”不应因疫情而变化》所言,房地产企业和从业人员受疫情影响出现困难,其实与旅游、住宿、会展、文娱、影视、餐饮等诸多行业是一样的,需要进行纾困。哪些企业和从业人员受到冲击,就对其进行定向疏解困难。比如,疫情期间贷款偿还、利息支付的履约,可以延期;比如,住建部表示,2020年6月30日前,公积金贷款不能正常还款,不作逾期处理等。

但是,纾困是基于行业、企业、从业人员遭受疫情冲击的正常疏解,也是基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑。2019年底,基于2020年“十三五”收官,全面建成小康社会,完成脱贫攻坚等综合考虑,国家首次明确,“三稳”是2020年房地产调控长效机制的目标。现在的问题是,疫情冲击下,地产施工、售楼处全部按下了“暂停键”。2月10日以后,尽管复工复产渐进开启,但复工的重点还是疫情防控相关行业、国计民生行业。

根据笔者调研,目前热点城市售楼处开放率在80%左右,但很多非热点城市开放率并不是很高。即便售楼处开放了,基于多地政府不鼓励大家外出和集聚,商品房销售也比较惨淡。比如,中泰证券统计显示,2月16日~22日40个重点城市新房销售同比下滑85%。

值得一提的是,房地产及上下游产业链条长,吸纳大量就业人口。因此,金融对地产企业的纾困,除了基于行业受疫情冲击外,还有恢复地产上中下游资金链循环,助推国民经济相关行业复产复工,以及“六稳”之首的“稳就业”方面的考虑。此次疫情下,劳动力密集行业受到冲击,就业人群收入会受到影响,资金面宽裕、5年期LPR下调,也正是为了驱动银行降低按揭利率,缓解月供负担压力,缓解市场对地产前景不很乐观的预期。但是,地产金融政策调整,底线也就在这里了,不会在需求端出台加杠杆的政策。基于此,笔者认为,只有在既有的政策内作腾挪(比如非限购城市按揭从30%降至20%),从而兼顾“政策稳定”和“短期纾困”。(作者为广东省住房政策研究中心首席研究员)

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