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"零成交"之后|疫情之后能否重现楼市"小阳春"?

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受新冠肺炎疫情影响,2月份各地楼市成交量创下有史以来新低。

随着房企线下销售逐渐恢复,进入3月份,各地楼市交易量也在不断回升。尤其是部分热点二线城市,3月前两周的交易量迅速反弹,呈现出“小阳春”态势。

大连和宁波,一北一南,在二线城市中具有一定代表性。近日,《每日经济新闻》记者对这两个城市的房地产市场进行调查后发现,在疫情得以控制之后,两城楼市都开始回暖,但在回暖程度和反弹力度等方面,则呈现出各自不同的特点。

新盘“抢收”:大连乏力,宁波强劲

克而瑞数据显示,2月份大连商品房住宅成交面积为2万平方米,环比下降93%;宁波则为零成交。房价方面,据国家统计局数据,2月份大连新建商品住宅销售价格指数环比上涨4%,宁波则环比下降2%。

进入3月份,大连市众多新盘纷纷打出特价房、团购、打折甩卖等“抢收”计划。房天下平台显示,大连在售楼盘中至少有17个打出了团购报名或特惠房源的广告,甚至还有楼盘打出“特价房省34万再享额外99折”的大力度优惠。

“上周末推出的20套特价房,周末三天已经卖出17套了。”华润置地大连湾项目一位置业顾问告诉《每日经济新闻》记者:“但如果诚心想买,其他优惠也是可以争取的。”

大连保利堂悦项目的置业顾问则劝记者尽快前来认筹,以获得开盘当日最大力度的优惠。“目前特价房源已经不多了,月底要加推一栋楼,开盘当天优惠力度最大。”

但大连成交回暖力度仍是不温不火。一位长期从事一二手房交易的资深人士刘坤告诉记者:“大连市场目前部分新盘尚未开盘,库存也不够,整体供应仍有些不足,所以近期一手房成交量并不高。”

中指研究院数据显示,3月第一周,大连新房成交99套、第二周成交116套。而两千公里之外的宁波楼市却是另一番火热的交易场景:3月首周583套、第二周又翻了3番——达到1750套,前两周的成交面积分别是大连的近7倍和20倍。

“只有大面积户型才有优惠,180平方米的减30万元、140平方米以上减10万元,其他户型一律原价。”宁波海曙区某高价位楼盘置业顾问李兴如此回复一位“老带新”的客户。他告诉记者:“最近看房的特别多,周末更是热闹的不得了。平时每天成交一两套,周末能成交十几套,这样算起来一个月成交80~90套。而去年‘小阳春’行情时每月成交量为120套,所以你看‘小阳春’并没有消失。”

“房子好卖就优惠少,不好卖才要搞促销。”李兴说。

二手房回暖:大连缓慢,宁波迅速

据诸葛找房提供的数据,3月份前两周,大连二手房成交套数分别为99套和116套,恢复较为缓慢;而宁波的成交量分别为1035套和1356套,几乎接近疫情之前的日常水平。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《每日经济新闻》记者分析认为,疫情期间,春节置业的购房需求及其他购房需求均有所积压,随着疫情逐渐进入尾声,积压的购房需求会逐渐释放,预计疫情结束后短期内成交量会有所上涨,但随着积压需求释放之后市场将回归平稳。

在二手房价格方面,刘坤解释称,从2019年大连实施限价措施后,当年8~10月份中心区域新盘限价使得二手业主有被动降价的现象,11月之后基本上是涨的。而从今年2月份的二手房价格统计看,有下跌的痕迹。2月份市场恢复交易后,二手房挂牌数量并没有明显增多,但挂牌价格却“咬的很死”,价格很难谈下来。

宁波的二手房市场却和新房平分秋色,无论是成交量还是成交价格都不相上下。在宁波从事二手房交易的宋辉向记者坦言,“宁波的新房和二手房价格相差并不多,加上近两年市区拆迁力度非常大,导致刚需、投资都非常旺盛,二手房市场反而更火热一些,尤其是面积小、总价低的老房子和刚交房的次新房,特别受欢迎。”

短暂反弹还是强劲复苏?

对于未来的市场趋势,从事房地产金融领域研究的法国SKEMA商学院(苏州校区)客座教授于宝山认为,“基于两座城市在经济基本面、产业定位、服务效率等方面的不同,未来预期也不同。宁波市场可以长期看好,短期保持审慎;但大连楼市则并不乐观,要回到疫情发生之前的水平,可能还需要一段时间。”

大连近一年新房价格走势 数据来源:安居客

宁波市场复苏的迹象到来的确实比较早,据诸葛找房数据,2月最后一周二手房成交即达到1169套,已接近疫情之前的周平均成交量(1500~2500套)。

与此同时,宁波土地市场也全面回暖。2月28日,宁波鄞州区东钱湖出让一宗宅地,经过245轮地竞价,以楼面价15370元/平方米、溢价率41.01%成交;2月29日,宁南地块遭16家房企抢夺,最终成交楼面价达10180元/平方米,推动奉化楼面地价进入万元时代;3月4日,奉化岳林街道地块经过23家房企169轮竞价,最终以8960元/平方米、溢价率45%成交。

于宝山指出,“土地市场火热代表供应方的预期。面粉贵,面包肯定贵。”

但面粉抢购潮能否推高面包价格?上海易居房地产研究院3月18日发布的《2019年全国50城房价涨幅偏离度报告》指出,2020年包括宁波在内的部分城市由于房价上涨时间较长、涨幅较大,存在较大的均值回归动力,房价涨幅大概率将收窄或者转负。

宁波近一年新房价格走势 数据来源:安居客

于宝山进一步分析称,“疫情对于全球经济都产生了重要的影响,现在已经三月中旬,境外疫情的增长又带来了更大的不确定性,这就影响到商业活动、从而影响企业的利润和居民收入。因此宁波房价短期(6个月)的支撑点从哪里体现出来?整体经济总量有没有增长?买房人收入有没有增加?有没有更多的新增家庭?所以对应新房的短期成交有没有支撑,这个问题并不确定。”

而对于市场期待的国家“救市”政策,于宝山提醒,“疫情过后的救市(措施)肯定会有,但不要错误的判断为‘救楼市’。政策救的是企业、保的是经济,绝对不等于叫大家去买房。

再看大连楼市,国仕英认为,从周成交量来看,大连的环比涨幅较高,但仅恢复到日常成交量的一半左右;房价的上涨也是结构性的,主要受房企降价促销及疫情期间居民居住舒适度需求的双重影响,大户型销量增加,使得房价呈现结构性上涨。相比而言,由于北方城市城市自身竞争力较弱、人口外流严重,且也丧失了最佳的旅游旺季,因此市场恢复相对比较缓慢。

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