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土拍角逐正酣 沪杭苏首季成交逾千亿

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土地市场显现升温迹象。

据时代周报记者不完全梳理,清明假期前最后一天——4月3日,全国共有南京、杭州、佛山等6地开拍13宗土地,其中11宗溢价成交,平均溢价率42.61%,最高溢价率达76.92%。

房企拿地的意愿也较为强烈。某TOP10房企济南分公司营销负责人陶智(化名)向时代周报记者表示:“今年公司仍计划加大土储。”

但多位专家向时代周报记者表示,当下土地市场的“火苗”仅限于部分城市和部分优质地块,只能用星星点点来形容,但绝没有整体“燃”起来。

“纵观一季度300城土地成交情况,土地成交重点仍在一二线城市,尤其是长三角区域城市如上海、苏州、杭州。”中指研究院企业研究总监李建桥向时代周报记者指出。数据显示,1-3月,上海、杭州、苏州三地一季度土地出让成交1362.3亿元。

贝壳研究院新房分析师潘浩在接受时代周报记者采访时提醒,近期走热的主要是那些非常优质、而且不限价的地块。

对于房企来说,在资金紧张的情况下,将“有限的子弹”打向更具价值的地方成为它们的一致选择。

“房企尤其是中小房企现在的资金压力很大。拿地要谨慎,争取获得更优质地块。”某百强房企融资负责人王森(化名)对时代周报记者说道。

争夺优质地块

“这两个月不好拿地。”某百强房企成都分公司投资拓展部门内部人士徐升(化名)向时代周报记者直言。

3月26日,徐升曾参加成都市天府新区华阳街道一宗住兼商地块的出让,这块地最终由成都卓越城置业有限公司(卓越集团)竞得,地块成交总价为7.16亿元,并且需要无偿移交15%比例的统筹住房面积。

“争夺很激烈。”徐升回忆道,该地块起拍价为4.77亿元,当日开拍后,多家房企举牌,数十轮角逐后,拍至了最高限价,并进入竞配建并无偿移交统筹住房面积比例的环节。“最后成交楼面价是11254元/平方米,溢价率在50%。但如果简单扣除15%的无偿移交面积,实际楼面价达到了14068元/平方米,溢价率达85%。” 徐升说。

地块属性优质是受到热捧的原因之一。资料显示,该地块位于天府新区高端低密度住宅区麓湖板块,本身价值就较高。2019年7月,同区域曾出让两宗住兼商地块,最后成交楼面价均超13000元/平方米,溢价率超54%。同时,该地块区域发展也较为成熟——地块与麓湖生态城仅一路之隔,距离成都地铁1号线红石公园站只有约400米的距离。

但土地供应不足则加剧了这种争夺。

徐升说道:“疫情结束之后,成都2月14日重启了土拍市场。但2月全月成都仅成交了13宗土地。而2019年全年,成都共计出让土地298宗,平均每月大概25宗。也就是说,2月的土拍数量仅是去年平均水平的一半。”

目前各地土地出让节奏仍未恢复。“3月成都一二级市场总计才成交14宗土地,其中还包括一些工业用地。”徐森直言。

时代周报记者注意到,受疫情影响,今年多地节后土地出让计划被打乱。上海就曾在1月28日一口气发布25宗地块延迟出让通知。

而受疫情影响,各地土地出让“变奏”明显—以成都为例,根据中国土地市场网数据,自2020年以来,成都共计挂牌56宗土地,其中1月挂牌29宗土地,2月仅挂牌3宗土地,到了3月,土地挂牌节奏才逐渐恢复,而这个节奏也显得有些“凌乱”。进入3月下半月,成都突然加快了土地挂牌节奏,接连挂出了20宗土地,占全月土地出让数量的83%。

房企也在等待。“房企非常在乎年初的土地储备。一般来说,我们都是年初补货值,以实现当年的开工、销售。”徐升说道,“今年受疫情影响、销售受挫,房企的现金流确实也会受到影响。但受影响并不意味着房企完全没钱。而且现金流也不是唯一因素,钱融来了不花只会更亏。”

城市竞争力凸显

总体来看,受疫情影响,一季度土地市场的表现并不理想。

中指研究院数据,2020年1―3月,全国300城共计推出土地5613宗,同比减少9%;推出土地面积22133万平方米,同比减少14%。在成交方面,300城共计成交土地4353宗,同比减少18%;成交面积17151万平方米,同比减少23%。

分城市级别来看,下降幅度也都在10%以上—同据中指研究院数据,1―3月,一线城市共计成交土地面积683万平方米,同比下降15%;二线城市共计成交土地面积6324万平方米,同比下降29%;三线城市共计成交土地面积10143万平方米,环比下跌19%。

但部分城市表现亮眼。李建桥指出:“一二线城市仍是房企拿地重点。同时长三角区域城市表现强劲,上海、苏州、杭州三地多次出现在全国土地出让金额TOP10和出让面积TOP10席位中。从房企拿地情况来看,1―3月,长三角TOP10房企拿地总金额达834亿元,位居五大城市群之首。”

城市竞争力是地市价值的支撑力。张波表示,今年部分城市的确加大了土地供应的力度,也存在通过土地出让增加地方收入的动力。但地方主动性并不是土地市场表现的绝对影响因素,“城市本身的竞争力,包括经济表现、规划发展、人口流入等指标是一个城市土地价值的支撑力,脱离这个支撑力单看各地的推地动力并无意义。”

从这个维度来看,长三角的确实力雄厚。时代周报记者整理五大城市群2019年国民经济和社会发展统计公报数据发现,2019年全年,长三角城市群四大省市(上海、浙江、江苏、安徽)共计创造生产总值23.73万亿元,居五大城市群之首,同时四省市年末常住总人口为23467.5万人,同样居首。在人口流入当面,截至2019年年末,四省市常住人口共计流入173.16万人,仅次于广东省,且遥遥领先于京津冀、长江中游和成渝三大城市群。

目前,各地土地出让节奏仍未完全恢复,预计后期会有所回补。张波判断:“苏州、绍兴在内的长三角,和广州、东莞在内的大湾区依然是房企布局的重点。”

另外,地市热度也难再普遍性地“燃”起来,陶智认为:“今年土地巿场整体应该不会太激烈。一是后市不确定因素多,二是很多房企都缺钱。”

在房企“囊中羞涩”、拿地趋于谨慎的背景下,地方也在使出浑身解数、拿出优质地块来争取土地出让成功。以北京为例,根据贝壳研究院《2020年Q1北京新房市场季报》,一季度北京住宅用地共计成交80万平方米,同比下滑49%,但受“优质地块”及“不限房价”地块入市影响,一季度北京市住宅用地成交楼面价达37057元每平方米,创近三年新高。

58安居客房产研究院分院院长张波向时代周报记者判断:核心的城市群、都市圈依旧是房企关注的焦点,未来这一趋势还有可能进一步加剧,土地市场的分化在疫情后也将表现得更为明显。

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