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房企2019年报观察:降负债率、保现金流已成业界共识

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近期,上市房企陆续公布2019年财报及2020年销售目标。“降低负债率”成为2019年房企年报关键词,在销售额、营业收入、利润率、毛利率等指标一路飘红的同时,作为衡量房企发展是否健康的经营现金流指标也成为关注的焦点。

降负债渐成发展战略

在经历了前期的高速发展之后,越来越多的房企把“稳”作为发展基调。其中,降低负债率逐渐成为龙头房企的发展战略。

“2022年总负债要降到4000亿以下。” 恒大集团董事局主席许家印在2019年业绩会上宣布,恒大将全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。

年报显示,恒大全年营业额4775.6亿元,实现合约销售额6011亿元;毛利率为27.8%,净利润率为7.0%;资产负债率77.9%,净负债率159.3%,现金余额2287.7亿元。尽管恒大上市11年来业绩实现跨越式增长,然而公司负债仍处于行业偏高水平。此次的发展战略可以看作是恒大战略转型的进一步深化。

“公司的负债率长期持续地下降,未来2—3年,融创负债率往下走的方向是不会改变的。”融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德表示。年报显示,2019年,融创基于在收并购、文旅建设及开发物业上的加码发展,融资力度提升,期末净负债率达172.26%,但相较于年中已下降了33.6个百分点。随着后期投入优质资产带来的价值释放,以及运营管理的加强,长期来看净负债率将继续下降。

除此之外,富力地产、新城控股等房企也纷纷把“降负债”作为目标。来自中达证券研究的报告称,已发布2019年年报的房企中,净负债率有所下降。2019年,上市房企平均净负债率为75.5%,较2018年的78.5%下降3.1个百分点;各公司净负债率表现出现一定分化,部分房企如佳兆业集团、融信中国及新城控股等2019年净负债率下降较快。

保现金流 提升抵御风险能力

除降低负债率之外,确保充足的现金流、保持债务结构稳健也已成为房企共识。

“2019年的净现金流入非常好,连续11年实现经营性现金流为正,足够覆盖短期债务。” 万科总裁及首席执行官祝九胜说。年报显示,万科全年实现经营性现金净流入456.9亿元;截至报告期末,本集团持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债的总和938.9亿元。

而碧桂园年报称,企业现金余额创新高。年报显示,截至2019年12月31日,碧桂园可动用现金余额约2683.5亿元,达到公司有史以来最高水平?此外,碧桂园另有3167.9亿元的银行授信额度未使用,现金流十分充裕?净经营性现金流为正,说明企业当期通过经营本身便可实现现金良性循环,不需要依赖外部融资来支撑现金流,在资金密集型的房地产行业实属难得,

“现金流是‘天晴’的时候就要着急,我们在去年下半年就开始注重现金流。等到今年1月份我们就完成了基本融资,往后融不融资已经无所谓了。”吴亚军在发布会上表示,龙湖在今年1月已完成了全年的基本融资。年报显示,龙湖集团全年合同销售额为2425亿元,同比增长20.9%,净负债率为51.0%,在手现金609.5亿元。

平均融资成本保持稳定

融资是缓解房企现金流压力重要手段。在年报发布会上,不少房企的管理层表示,今年将重点调整融资结构,降低融资成本,且谨慎拿地。

祝九胜表示,万科仍将秉持稳健经营的一贯策略,保持良好的信用评级,合理控制好负债率和融资成本,加强与合作金融机构的沟通。同时,基于整体市场环境和经营情况合理安排融资节奏,灵活运用多元化的融资渠道,不会设定固定的融资目标。

在融资方面,2019年龙湖保持了平均借贷成本4.54%的低位,平均贷款年限6.04年,净负债率51.0%,在手现金609.5亿元,现金短债比(在手现金除以一年内到期债务)4.38,一系列指标均维持行业内的较高水准。

旭辉控股CFO杨欣表示,今年开年以来,旭辉相继以较低利率完成数笔融资,预计年内平均融资成本有望进一步走低。他同时表示,旭辉也将继续严控债务规模与资金成本,同时不断优化债务结构。

中达证券研究的报告显示,融资成本方面,上市房企平均融资成本保持稳定,2019年为6.2%,较2018年小幅上升0.1个百分点。整体而言,多数房企2019年去杠杆成效显著,融资成本变动幅度较小。

平安证券发布的地产行业研报称,受益流动性宽松,各家房企融资成本均出现下降,大多数房企预计后续仍将延续下行,融创、佳兆业等房企明确将通过调整融资结构、拓展融资渠道等方式,进一步降低融资成本。

另据同策研究院报告显示,2020年3月,其监测的40家典型上市房企共完成融资金额折合人民币共计691.56亿元,环比上涨44.71%,继2月融资总额跳水后有所回升。融资成本方面,在已披露的数据中,融资成本最低的是招商蛇口成功发行的第三期超短期融资券,融资成本为2.56%;融资成本最高的为华夏幸福2020年非公开发行的第一期可交换公司债券,发行规模24亿元,利率为7.7%。整体来看,在已披露的数据中,优质房企的融资成本有所下降。


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