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经济下降,房价上涨,为何如此魔幻?

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“一季度GDP同比下降6.8%,但为啥个别不起眼的小城房价却轻松破万?”近日,一个80后买房者向中国新闻周刊说出了他心中的困惑。经济下降,房价上涨,最近甚至还爆出有豪宅遭疯抢的现象,这到底是怎么了?

房价是涨是跌?

4月17日,国家统计局公布,一季度国内生产总值206504亿元,同比下降6.8%。分产业看,第二产业增加值73638亿元,下降9.6%;第三产业增加值122680亿元,下降5.2%。无论就整体而言,还是就上述主要产业而言,一季度经济指标的降幅都是自2015年以来首次出现下降。

从收入渠道来看,在企业端,一季度,全国规模以上工业增加值同比下降8.4%;社会消费品零售总额78580亿元,同比下降19.0%。在居民端,一季度,全国居民人均可支配收入8561元,实际下降3.9%。其中,城镇居民人均可支配收入11691元,实际下降3.9%;农村居民人均可支配收入4641元,实际下降4.7%。

与经济变动、收入变动一致的是,一季度我国房地产业的销售规模也呈现出断崖式下滑。数据显示,1—3月份,商品房销售面积21978万平方米,同比下降26.3%,住宅销售面积下降25.9%,办公楼销售面积下降36.2%,商业营业用房销售面积下降35.1%。商品房销售额20365亿元,下降24.7%,住宅销售额下降22.8%。

不过,在经济、收入、房地产销售规模都大幅下降的背景下,一季度我国商品房平均房价为9266元/平方米,同比去年上涨2.2%,商品住宅平均房价为9324元/平方米,同比去年上涨4.2%。

从70个大中城市来看,房价也呈现出微妙的变动。数据显示,2月份全国房价呈现出稳中回落的态势。不过,进入3月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.2%;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%。

国家统计局城市司首席统计师孔鹏对此表示,3月份,随着新冠肺炎疫情防控形势持续向好,生产生活秩序加快恢复,因疫情积压的住房需求呈现出逐步释放的势头,70个大中城市房地产市场价格出现微涨,但总体较为稳定。

一方面,整体稳定甚至微微上涨的房价显然与当前的经济环境有些格格不入,引人瞩目;另一方面,在整体平稳的背景下,楼市局部市场的变化或许更加令人始料不及。

浩哥居住在中国西北的一个县级市,属于四线城市,近期他又加入了购房大军中。由于浩哥家的老人跟随子女进城,浩哥想给他们“整点地种种”。于是浩哥想看看老城区一楼带花园的房子,但是一房难求。无奈之下,浩哥辗转来到偏远郊区的一个项目看房,他咨询得知,这个小区3楼100平方米的房子,房价在每套55万元左右,而同样面积的位于一楼带花园的房子,报价88万元,仅仅多一个花园,就多30万元。

放弃了为家人置办养老房产的需求,浩哥转眼看起了学区房。浩哥来到一处老旧小区,是位于5楼一间55平方米的房子,业主的报价52万,平均折算下来每平方米单价近万元。而新房的价格同样不菲,单价在6500-7800元/平方米,部分位置较好的房源的单价已经达到上万元/平方米。

无独有偶。北京的张先生从去年底就一直在看房,他发现,去年底,北京东四环沿线推出了一批每套300万元左右的房源,但是转眼到了今年4月,其中性价比较高的房子陆陆续续都成交了,剩下的意向房源要么品质不高,要么价格偏高。

不过最引人瞩目的是还是近期在上海、深圳等地,部分高端豪宅对外销售,动辄两三千万元一套,竟然迎来了排队抢房潮,引起了一定的恐慌情绪。

盘古智库高级研究员江瀚告诉中国新闻周刊,虽然随着需求的释放,市场出现了一定变化,但整体价格上并没有太大的反弹。

房价为何与经济背离?

浩哥居住的西北偏西的那座城市,浩哥总喜欢说是18线小城,其实距离省会城市只有一百多公里。

谁在这里买房?浩哥发现买房的人大多数还是年轻人,有很多都是80后、90后。“主要是两类人,一类是90后‘结婚+生娃’一族,另一类是80后,以生二胎的群体居多”,浩哥说,住房的刚需依然存在。

而在北京,张先生发现,与他一起看房的人中同样不乏刚需。近期,北京楼市部分项目成交相对较高,其定位就是楼市刚需盘。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,类似学区房、景观房,由于资源相对稀缺,面临更多的人口支撑,刚性需求规模仍然是较大的,供需矛盾整体较为突出。

“疫情只是导致市场暂时性抑制,但市场预期及需求并未发生根本改变”,江瀚对中国新闻周刊表示,不仅是刚需的释放,楼市正在悄悄发生着一些变化。这突出体现在,经过这次疫情,房地产的需求层面也在发生改变。以往很多人的需求是有房可住,但现在很多人更加意识到房子的重要性,需要更大的房子,许多改善型需求也将逐步释放。

“我家中上有老,下有小,疫情期间蜗居在60平的两居室内,显得热闹又拥挤,又赶上家中小孩要上幼儿园,同时,也得为将来上小学提前做好准备”, 浩哥说,于是决定疫情过后换房。

与此同时,连日来看房,浩哥还发现,在新冠肺炎疫情过后,楼市的供应端也出现了变化。浩哥说,“工作调动的、出国留学的,去其他城市发展的人,似乎一下子多了起来;在这样的背景下,以往一房难求的学区房、一楼带花园楼层,也陆陆续续有人转手。”

“房子流动的背后隐藏着人口的流动”,严跃进对此表示,中国的经济发展格局正在重塑,城市群和都市圈的发展势头较好,对人口的聚焦效应较强,随着户籍制度改革等逐步推进,人口的流动必然会逐步改变中国房地产市场的格局,这其实改善型需求的异地释放,这是当前楼市的强烈脉动。

近期,为应对疫情对实体经济的冲击,中央出台了一系列的经济刺激政策,尤其是在货币端,随着降息、降准等陆续推出,整体货币环境明显宽松,这对经济和楼市又有何影响?

央行日前公布的数据显示,一季度人民币贷款增加7.1万亿元,同比多增1.29万亿元。分部门看,住户部门贷款增加1.21万亿元,其中,短期贷款减少509亿元,中长期贷款增加1.26万亿元;企(事)业单位贷款增加6.04万亿元。3月当月人民币贷款增加2.85万亿元,同比多增1.16万亿元。

对此,央行调查统计司司长兼新闻发言人阮健弘公开表示,从贷款结构看,一季度贷款投放,主要投放在支持实体经济的抗疫和复产复工上。从住户贷款看,一季度住户贷款新增1.21万亿,比去年同期少增了6022亿,这主要是受疫情影响,居民的消费和购房大幅度减少所致。但是3月份的情况发生了变化,3月份当月住户的贷款明显好转,当月住户的新增贷款是9865亿,同比多增了961亿,比2月份多增1.4万亿。

对此,有市场分析人士指出,在这样的信贷环境下,上海、深圳等地豪宅遭遇抢房,其异动值得警惕。

江瀚表示,从宏观的角度来看,经济增速的确出现了一定程度的下降,但也取得了积极的效果。整体看,在政策刺激和企业自救等综合作用下,当前的宏观经济发展还是处于稳健状态,并且是有向好的趋势,中国经济的复苏只是时间问题。

何时会迎来中国经济的拐点呢?第二季度会不会迎来复苏的拐点?对此,4月17日,国家统计局新闻发言人毛胜勇表示,从目前经济运行情况来看,3月份比1-2月份明显改善, 3月份这种改善的势头应该是能够延续下去,特别是随着复工复产加快统筹推进,更大力度的政策相机出台,二季度表现会更好,所以二季度会明显好于一季度。如果全球疫情控制比较好,下半年应该会比上半年更好。

“在经济社会秩序恢复后,房价也很难出现大幅反弹”,江瀚表示,随着疫情的控制,楼市的需求会逐步释放,成交量会有所活跃,但保持房价的稳定,是未来房地产市场的主基调和主趋势。"

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