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房价真跌了?大数据:去年四成上市房企的销售均价跌了,六成涨了

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2019年在“房住不炒”主基调的影响下,房地产融资环境持续收紧。市场上弥漫着一种说法:2019年又是降价去库存的一年。

到了2019年下半年,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺某大盘降幅超过20%,增城某大盘降幅也达到20%……

房价真的降了?降了多少?

截至4月底,各大房企基本都发布了2019年报。南都大数据研究院统计50家规模上市房企,去年龙头房企房价平均涨幅大多低于5%,还有20家房企同比2018年出现价格下滑。

谁家涨价最高? 仅5家涨幅超过20%,龙头房企稳中略升

同比来看,2019年较2018年涨幅和降幅情况又如何呢?

数据显示,平均售价同比涨幅超过20%的有5家,其中绿地香港以27.89%的涨幅位居去年涨幅最高。其他四家分别为建发、绿地、华夏幸福、合生创展。

绿地香港2019年合约销售额的主要来源分布于泛长三角和泛珠三角的重点区域,当中上海、江苏及广西项目分别贡献了约24%、20%及17%的合约销售额。其他合约销售额的核心项目主要包括云南项目约15%和浙江项目11%。财报显示,年内平均销售价为每平方米人民币14,810元,包括出售上海 绿地黄浦滨江股权的影响。

合生创展去年逆势飘红,合约销售额约212.58亿元,同比上升42%;平均合约售价12865元/㎡,同比上升11%。这也取决于产品结构和城市布局:广州共有14个在售物业项目,占集团合约销售总额的27%;在北京及天津共有12个在售项目,占集团合约销售总额的17%;在上海共有9个在售物业项目,占集团合约销售总额的44%;在惠州共有6个在售物业项目,占集团合约销售总额的12%。

平均售价涨幅5%-10%(不包含)的有7家,分别为路劲、世茂、正荣、建业、合景泰富、金地、旭辉。

平均售价涨幅低于5%的有17家,代表房企有龙湖、华润、佳兆业、中梁、雅居乐、奥园、绿城、中海、万科、保利等。

从以上两个区间可以分析出,全国性布局的龙头房企、部分追求规模化的中型房企在2019年基本保持10%以内的稳健增长。因此,国家坚持“房住不炒”的定位不会变,“稳房价、稳地价、稳预期”的行业基本面也不会变。

谁家降价最猛?

7家售价下降超过10%

值得注意的是,平均售价较2018年下降的有20家,其中降幅超过10%的有7家,分别为金科、蓝光发展、富力、大发、金茂、龙光、华发。

金茂一直采取高售价模式,不考虑权益影响,仅以物业销售来看,中国金茂2017年的销售均价可达2.4万元/㎡,在公布销售业绩的房企中位列第一。然而,受大形势影响,不止是去年,近两年来金茂的销售均价都持续在下滑,这也导致了毛利的下滑。从数据上可以看到,自去年11月份以来,销售均价已连续4个月在2万元/㎡以下。

华发2019年实现了经营业绩持续增长,销售金额创历史新高,从2018年的582亿元到922.73亿元,增幅达58.54%。但销售均价同比下降22%,单价直降6560元。不难看出,在过去的一年,华发采取了“跌价保增长”策略。不过,销售均价下滑明也并非只由降价促销引起,其销售结构也发生变化,如产品定位下调、项目分布由一二线转向三四线城市等。

得益于早年在粤港澳大湾区的逆周期拿地,龙光地产积攒了大量的低成本优质土储,借此公司规模快速扩大,业绩也水涨船高。但公司的销售均价其实已连续三年下滑。 2019年龙光地产的销售均价下降近2400元/㎡。不过,龙光的平均土地成本占销售均价仅为24%,低于行业平均水平,也为未来保持高盈利仍奠定了基础。

在2019年,大发地产的销售金额及销售面积均创下历史新高。其项目主要位于长江三角洲,多处在二三线城市。受调控及推货影响,项目均价由2018年的15937元/平方米下调至2019年的13550元/平方米,下调近15%。

最初在重庆深耕的金科,于2016年开始在全国扩张,2018年开始开拓到到弱二线及三四线城市。伴随全面扩张,金科在2019年销售金额及销售面积均创新高,涨幅分别达到57%、42%。受市场及区域分布影响,2019年的金科的平均售价也从2018年的“1万+”跌穿至“9字头”,节构性下调10.3%。

此外,降幅小于10%的有13家,代表房企有融信、越秀、恒大、阳光城、融创、金融街、碧桂园、招商、新城、时代等。

相较于2018年,龙头房企的平均售价出现了不同程度的下降。如,碧桂园同比下降7.69%,恒大同比下降2%,融创同比下降4.4%。

去年在巨大的销售压力下,不少房企今年纷纷赶在金九银十之前抢跑,以价换量。恒大被视为第一家启动大范围促销的房企。8月开始,恒大推出了全员营销优惠升级活动,恒大数万名员工全员营销。据当时媒体报道,恒大部分地区的新楼盘,已经出现了不同程度的降价,部分房价甚至降幅达到了6000元/㎡。但从财报来看,2%的降幅也只是“微降”而已。

而上半年“佛系”、下半年“冲刺”的融创,在去年上半年的目标完成率仅为38.94%。进入下半年,为了实现月均销售额至少达到560亿元的速度,一方面根据市场情况促销,另一方面也启动了全员营销,以此刺激销售。据媒体报道,去年7月融创位于郑州一项目单价直降3000元/㎡。

去年深陷丑闻风波的新城控股,售价降幅也达到8.7%。绝大多数的存货和成交金额分布在三四线城市,这其中的风险是显而易见的。新城一方面需要快速回笼资金支持高周转的经营模式,另一方面希望尽早撤出三四线城市,调节存货和销售结构。两者共同作用的结果就是降价走量。

策划:林广

牵头人:王艳玲

研究员:王艳玲 林广 伊晓霞 邱永芬 李美钰 黄露

南都大数据研究院 规模上市房企研究课题组出品

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