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上市房企测评:去年估值整体下降 万恒碧位列前三

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5月26日,“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行。与去年的测评结果相比,前十企业整体没有变化,仅排名出现微调,其中万科位列第一,紧随其后的是中国恒大和碧桂园。

据了解,此次是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。本次测评的研究对象为沪深上市房企117家,在港上市房企83家,以及海外上市公司2家,合计共202家。

上市房企估值整体下降,营收、净利实现增长

测评报告显示,在资本市场方面,上市房企估值整体向下调整。2019年,A股房地产板块表现弱于港股内房股板块,这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企,当前市场向头部集中的趋势加速,资金更青睐龙头房企。

从估值来看,近两年,沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致,2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升,但平均市净率有所下降,依次为8.19倍、0.85倍,沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍,同比均有所降低。

从长期偿债能力看,截至2019年末,上市房企资产负债率均值为69.96%,较2018年上升1.87个百分点;净负债率均值为95.77%,较2018年末上升3.25个百分点。而从企业资产负债率的分布上看,2019年约25%的企业资产负债率低于60%,约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间,约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间,约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间,另外6%的企业资产负债率高于90%。

与此同时,2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现了增长。而从成长能力指标看,上市房企差异较大。根据统计,52%的企业处于增收又增利的区间;22%的企业处于增收不增利的区间;11%的企业利润增长较快,收入出现下降;15%的企业处于低速增长区间。

报告显示,从经营效率看,2019年上市房企运营效率基本稳定,存货规模温和增长。数据显示,截至2019年末,上市房企存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20,较上年数据略有小幅下降;同时,上市房企存货总计13.99万亿元,其中存货超过1000亿元的有33家,超过3000亿元的有10家。

多数上市房企坚持主业深耕,多元布局垂直下沉

据悉,在发布上述核心测评指标的同时,此次测评研究报告还公布了“2020中国房地产上市公司综合实力榜”,其中,万科、中国恒大、碧桂园分列前三。此外,融创中国排名提升较大,位列第四;中国海外发展排名与上年一致,位列第五;保利地产排名下降两位,排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。

测评研究报告指出,多数上市房企仍继续坚持主业深耕,大多数上市房企第一主营业务依旧为房地产开发。房地产开发业务收入占到总营业收入七成以上的上市房企数量,合计占比达到约65%。

从战略趋势来看,上市房企多围绕“1+X”,即聚焦主业,多元业务协同的方向发展,更加重视集团健康、可持续发展,针对多元业务的布局更加审慎,“增利润,降负债”受到上市房企的关注。

测评研究报告称,在多元业务方面,上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中,物业管理行业规模稳步增长,商业地产多数实现正向增长,而酒店、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务,上市房企布局较少,规模有待增长。总体来看,上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。

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