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民法典增设居住权,买二手房前是否要先做调查?

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十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典,明确了“居住权”的相关规定。这也令不少购房者有些困惑,在买卖二手房时,也会涉及居住权的问题吗?

打算今年换房的林女士,就向新京报记者提出了疑问,此前买房主要得查清房屋权属,看是否有查封或抵押,今后是不是还要再多做一项居住权的调查呢?居住权的问题对于房产交易究竟会有多大影响?

解答:

首先,我们应该确认的是,居住权制度对于二手房交易会有一定影响,但对整体市场的影响并不大,这类房屋只会占市场的极小比重,而且也不难确认。

根据民法典关于居住权的规定,居住权人有权按照合同约定或者遗嘱,经登记占有、使用他人的住宅,以满足其稳定的生活居住需要;居住权原则上无偿设立,不得转让、继承。

由此,如果房屋本身设定了居住权,尤其是较长时间的居住权,确实会导致买房者无法入住,从而影响该房屋的交易。

但在业内人士看来,居住权不具有普适性,市场上设置居住权的房产应该仅是个别情况,只会占市场的很小比例,很大一部分绑定居住权的房产会是在公租房、法拍房等特殊领域。因此,居住权虽然会对二手房的流通产生一定影响,但对整个市场来说影响甚微。

具体到购房者来说,林女士所提到的“买房前调查一下房屋是否有居住权”确有必要,可以更好地“避坑”,保障自身权益。而事实上,民法典将于2021年1月1日才正式实施,所以目前关于居住权的查询细则并未出台。

不过,由于民法典规定,居住权经过登记才可产生相应支配力,那么一套房产如果要设置居住权,就必须得在房管局进行登记备案。所以,想必查询也并不复杂,林女士等购房者届时只需要到房管局办事大厅或指定官方网站进行查询就可以了。相信未来房产中介也会有所行动,在业主挂牌时,就提前明确该套待售房屋是否有居住权的情况。

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