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房企力保销量背后的逻辑:借债融资与维持股价

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房地产市场已走出至暗时刻。

刚过去的5月份全国市场持续复苏,基本已经回到了2019年疫情前水平。然而,从最近几个月的销售榜单与房企公布的销售数据来看,不少房企今年的业绩完成度与去年相比差距甚远。

整体看2020年全年销售额上涨难度依然不小。企业之间的分化加剧,部分房企的销售额里面水分比较大。21世纪经济报道记者梳理了前50强的房企前5月销售数据发现,房企透支销售额的现象趋于普遍。

同策研究院首席分析师张宏伟指出,当前有两类房企需要透支:一类是高周转企业,快速开发、快速销售的前提是快速拿地投资。一旦拿地跟不上销售速度也没法降下来的话,就是隐形的透支销售;第二类就是发展相对匀速的企业,但是企业投资明显比销售弱,现在也比较迫切加强投资,这种情况下房企就难免透支销售,从2-3年周期看,这样的房企可持续增长有压力。

什么样的房企有造势需求?

房企在过去几年增长速度比较快,去年开始头部房企有意识不再注重增速,但是今年疫情之前,大部分房企还是制定了比较高的销售目标。这就造成今年房企销售目标的完成有压力,与此同时企业还要继续拿地投资,如果后续资金链风险过大放缓拿地、补仓的话,很有可能到明年、后年,整个公司就没货出售了。

如果从房企的可售货值与去化速度对比,可以看出哪些企业有透支销售的需求。梳理前50强房企销售数据,按照销售规模可以分为5个梯队;再根据同策研究院数据提供的房企存货数据,也将之分为5个梯队,从中可以看到不少销售规模排名靠后的房企,存货数值不匹配。

比如,一梯队房企中恒大存货最大,销售排名第8位的世茂存货则排名11位,富力地产存货替代世茂进入前十;与富力地产相似,奥园集团的存货规模进入了二梯队,但销售规模则是第三梯队的水平;销售规模在第三梯队的中梁控股,第四梯队水平的蓝光发展、华发股份、美的置业,第五梯队的越秀地产等好几家企业的存货挤入第二梯队;销售第四梯队的雅居乐、排名50强之后的大悦城、合生创展存货均进入第三梯队的水平;销售规模在50强之外的中骏地产、禹洲地产、弘阳地产等存货均在第四、五梯队的水平。

这表明,大部分房企存在去化压力。基于房企债务水平、拿地投资策略、销售业绩三项数据是紧密关联,可以看出,各大排行榜上的排名错配,与房企融资需求与保卫股价持久战不无关系。

业内人士认为,房企普遍存在借新偿旧、拆东墙补西墙的偿债策略,更多企业将2019年看作投资窗口期、大量买地,这两个原因导致企业负债水平增加。随着今年前四个月销售增速放缓,销售业绩不足以完全覆盖过去的债务支出,因此当前债务水平较高,偿债压力较大。以富力地产为例,截至2019年中期,富力地产负债总额累计3340亿,净负债率高达219%。但这可以从富力地产近几年多元化投资但创收不足找到原因。例如,2018年富力地产耗资199亿购入万达77家酒店后,并未产生足够的现金流。

回看富力存货,富力目前大约有2000亿存货,2019年销售总额1446.2亿元,去化压力明显。今年一季度销售173亿,根据前五月的销售数据,富力卖了约382亿,换言之,4、5月份有200多亿销售额。业内人士指出,这与富力要保证融资偿还高额负债或有关系。

前述多家存货远远高于销售规模的房企也存在这样的情况,在4、5月份销售额猛增。弘阳地产目前有360亿左右存货,一季度去化30亿元左右。从弘阳前四月销售58.5亿元可见,4月单月弘阳就销售了近20亿,几乎与一季度销售额持平。即便如此,弘阳前4月销售仍然同比大跌60%,彼时市场尚未回暖。

如果为了上市融资,房企预支销售额的情况就更为明显了。从各家排行榜单也可以看到房企透支销售额的行为。最近准备要上市的房企实地,在各大销售排行榜的排名从2019年的150名,升到2020年初的第五梯队。而实地只有37个处于不同开发阶段的项目。在招股书中,这家企业没有提及自己的销售额。其实更多的榜单显示,实地地产近三年的销售金额以及行业排名呈下滑态势,2019年销售排名已跌至百强之外。

年内业绩目标完成难度加大

受疫情影响,企业销售业绩和回款遭遇重挫,加上各类刚性成本的持续支出,及到期债务的偿付,都让企业资金端开始承压。

海通证券一份研报指出,对比2019年和2020年1-5月操盘口径销售门槛来看,前10强的门槛从681亿元下降至640亿元,同比下降6.0%;前20强门槛从490亿元下降至395亿元,同比下降19.4%;30强门槛从316亿元下降至287亿元,同比下滑9.2%;50强门槛从193亿元下滑至175亿元,同比下降9.5%;100强门槛从73亿元下降至53亿元,同比下滑27.3%。从门槛值来看,1-10强房企表现最为坚挺,下滑幅度最少;51-100强下滑幅度最大,达到27.3%;11-20强下滑幅度次之,为19.4%。由此可见,50强之后的房企,今年日子并非那么好过。

进入5月份,市场回暖加速。从全国各地成交看,一二线市场明显活跃。中原地产研究中心统计数据显示,截至6月5日从房企公布的销售数据看,30家房企合计销售额1-5月为1.96万亿,同比微跌1.9%,相比1-4月下调10%,整体看,销售业绩逐渐拉平。

中原地产首席分析师张大伟分析认为,整体看房企已经逐渐走出了疫情的影响,但要恢复涨势预计还需要1-2个月时间。到2020年3季度,房企有望再次恢复同比上涨。从预期看,6月份市场有望继续冲高,特别是供应量增加后,市场成交量也有望继续上行。“从未来市场走势看,如果下半年再次降息,那么这一轮市场小阳春有望持续。”

从不同级别城市看,一线城市平均环比继续上涨,环比涨幅达到了20.1%,其中北京上涨最明显,成交面积上涨了42.5%,同比也上涨了10.5%。

市场消费力复苏的原因在于货币贬值压力、置换需求、各地房贷利率逐渐开始下调,优惠增加,疫情积压的需求基本释放市场,这些都推动了5月全国市场的恢复。

值得关注的是,房企在预支销售金额之后,将直面下半年如何“收复失地”、补仓为明后年的销售货值打基础、平衡债务等多项运营难题。

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