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买房租房“跳单”交易?《民法典》:仍需支付报酬

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近年来,房屋买卖租赁“跳单”问题屡见不鲜,什么样的情况可以判定为“跳单”,“跳单”要承担什么样的后果?《民法典》首次对房产买卖租赁“跳单”有了明确规定。

案例分析:

2015年3月30日,房屋出卖人董某与买受人张某通过A中介公司签订了《居间服务合同》,合同规定居间服务费为6.6万元。当日,双方还在A中介公司签订了《北京市存量房买卖合同》,合同价300万元。

次日,董某与张某通过B中介公司再次签订了《居间服务合同》,合同规定居间服务费为6万元,比A公司少了6千元,在B中介公司双方签订了《北京市存量房买卖合同》,房屋成交价格为285万元,家具家电、装修、配套设施等15万元,总计300万元。

董某与张某通过两家中介公司买卖房屋,因为B公司中介费用低,而选择了B公司。A公司因此提起法律诉讼,判决结果是买受人张某,不仅需要向B公司支付6万元居间服务费,还需要向A公司支付6.6万元的居间服务费。

是否需应向A公司支付居间服务费?

《民法典》:需要

《民法典》将《合同法》中的居间合同、居间人修改为中介合同、中介人,其本质上没有改变,但便于大众理解。同时增加两条新规:

第965条:委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人只直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。

第966条:本章没有规定的,参照使用委托合同的有关规定。

北京安理律师事务所合伙人王纪朝表示,如果中介行业都用低居间费来吸引客户“跳单”,那么不利于中介行业的良好发展,劣币驱逐良币。原先在处理类似案件中,法院一般会援引《合同法》中第四百二十四条和第四百二十条根据合同中的约定酌情处理。如今,《民法典》合同编中明确规定,委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的,应当向中介人支付报酬。《民法典》施行后,再处理“跳单”案件变得有法可依。

对于《民法典》第966条规定,王纪朝认为是技术性的立法,补充了原来的立法缺陷。对比《合同法》,居间合同中未规定的部分没有规定可以参照委托合同的规定,因此很大程度上决定于法官、律师、当事人的法律理解或者其他条款来裁定。

北京市朝阳区人民法院法官胡震霄补充说,“跳单”违约的范围不再局限于房屋买卖类中介合同,而是扩大到了所有类型的中介合同。对“跳单”违约的认定也不再要求中介合同中必须含有“禁止跳单”的相关表述,委托人实际享受到了中介服务,亦不得利用中介公司提供的信息而又绕过中介签订合同。

中央党校(国家行政学院)政法教研部副教授张效羽撰文认为,《民法典》第九百六十五条其实就是针对日常生活中常见的中介服务中“跑单”“跳单”进行的专门规定,强化了对中介人员的权利保护。这条规定,就是赋予中介人员具有报酬请求权。当中介人员发现“跑单”“跳单”时,有权向有关人员请求就前期相关撮合服务支付报酬。

现代市场经济高度依赖各类专业化的中介服务,保护中介服务人员的合法权益,也就是维护市场经济运行的基本秩序。

“从宏观上看,《民法典》的颁布提升了民事权利体系在中国国家政治治理体系中的地位,有利于所有人的民事权利保护。从中央政治局专门组织集体学习,到各地纷纷发文切实实施民法典,这是不仅是重要的法律现象,也是重要的政治现象。从微观上看,《民法典》的一些具体条款强化了对民事权利的保护,特别是根据时代的变化设计了更好的机制。”张效羽说。

此外,多位业内专家提醒,当多家中介将同一房源挂牌交易时,买家仍可选取最适合的中介机构。消费者需恪守诚实信用原则,通过正规中介购买、租赁房屋,保障自己的权益,切勿因为想省中介服务费而因小失大。

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