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合同没写还能“优先续租”吗?《民法典》:需满足“同等条件”前提

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编者按:5月28日,十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》),宣告中国“民法典时代”正式到来。《民法典》自2021年1月1日起施行,共7编、1260条。其中房产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等多个涉“房”问题被提及。

7月10日起,人民网房产频道、“人民楼视”栏目推出系列报道,以案说法,带您看懂《民法典》涉“房”的那些事。

在社会生活中,房屋租赁关系普遍存在,由此产生的纠纷时有发生。租房合同到期想续租怎么办?租房合同没写明“优先续租”条款,有权优先续租吗?《民法典》对此有了明确规定。

案例分析:

2018年5月,王某将自己位于北京市朝阳区的一间住宅出租给钱某,双方随即通过中介平台签订了《房屋租赁合同》,约定租期为一年,房租5000元/每月,付款方式为半年一付,押金为1个月房租。但双方并未签订补充协议,且没有约定租赁期满后由乙优先承租。

2019年4月,中介平台提前通知钱某房租将提高到6000元/每月,由于房租普涨,加上搬家困扰等原因,钱某表示可以接受这个价格,但中介平台仍然接连带其他意向租房客户看房,给钱某生活带来了困扰。此种情况,钱某是否有权继续承租该住房?

《民法典》:同等条件下,小王有优先承租权。

《民法典》734条规定:租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

何为同等条件优先承租?北京盈科(上海)律师事务所律师高丽林指出,所谓同等条件,主要指同等租金、同等支付方式、同等违约责任承担方式等。此外,承租人的履约能力、诚信程度亦应在考量范围之内。

此前,在原租赁合同到期原承租人仍然想续租该房屋的情况下,房屋出租人或受委托中介平台有绝对选择承租人的权利,而原承租人处于弱势。

高丽林表示,《民法典》施行以后,使原先的约定性权利变成了法定性权利,承租人的利益将受到进一步的保护,即使不签署“优先承租权”补充协议,一样有权利优先承租。

在《民法典》出台前,优先承租权在我国没有立法规定,但也并未禁止合同当事人约定该种权利,如果当事人在合同中约定承租人有优先承租权,只要合同是合法有效的,法院一般对该种约定的优先承租权予以保护。“但是既然是在合同约定下的权利,也有他的弱点,就是这种约定不具有对抗善意第三人的效力。”高丽林指出,如果在租赁期限届满后,出租人与善意第三人订立了房屋租赁合同,承租人只能要求出租人承担违约责任而无法主张出租人与善意第三人订立的合同无效。

另外,如果承租人行使优先承租权,仍然会有许多难度,而产生难度的主要问题便是对这个“同等条件”的理解。

高丽林举例,承租人承租出租人部分厂房,后合同到期,出租人打算将整栋大楼出租给第三人,即使承租人有优先承租权,由于涉及整栋大楼的出租,无法适用优先承租权条款。

“优先承租权是对承租人的一种特殊保护,是对出租人缔约自由权一定程度的限制,故应合理平衡二者权益,以达公平保护之目的。”高丽林说。

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