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上半年房价真跌了?这20家龙头房企卖房均价降了

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全国楼盘75折优惠、买房送车位、直播卖特价房……

疫情下的2020年上半年,被开发商视为卖房“最难”的半年,那房价是不是真的也下降了?

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计,38家对外公布上半年销售业绩的房企中,降价VS涨价几乎各占一半。

降价者以碧恒万融保龙头房企为代表,坚挺者以中型房企为代表。一些口里喊着“让利”的房企,销售均价反而涨了。

20家龙头房企卖房均价降了最大降幅超40%

2020年的上半年,各行各业都不容易。

南都大数据研究院规模上市房企研究课题组统计,32家公布全年销售目标和上半年业绩的房企中,有31家均未能完成全年目标的一半。

对于大部分房企而言,“活下来”开始成为特别现实的存在。资金压力仍是房企面临的最大挑战,打折促销回收资金成为房企的选择。

截至7月14日,南都大数据研究院监测的50家规模上市房企中,38家对外公布了上半年销售业绩,其中20家房企的销售均价同比2019年同期呈下降态势,数量略高于均价上涨房企之数量。从房企真、假降价可以看出,市场的胶着已然存在。

具体来看,销售均价同比降幅超过10%的有3家,分别为绿地香港、中国恒大和中国金茂。其中,绿地香港均价同比下降42.26%,恒大以16%的降幅位列降价榜第二。

值得注意的是,恒大一直以来以“民生地产”自居,今年2月实施的网上销售及7.5折优惠促销等措施,对其业绩逆市飘红起到了一定作用。从最终的数据来看,恒大的“75折优惠”确实不是噱头,而是真正降价了。

而绿地香港出现如此大的降幅,跟公司调整有一定关系。今年初,绿地香港湾区公司成立,绿地广东事业部“被兼并”。2019年官方资料显示,原绿地广东的布局主要集中在广州、佛山、东莞、深圳、江门、汕头、阳江、茂名、湛江等地;绿地香港2019年的销售业绩主要分布在泛長三角和泛珠三角的重点区域。

而中国金茂一直走高端定位和精品路线,但自去年11月份以来,在并未受疫情影响的情况下,销售均价已连续4个月在2万元/平方米以下。这一方面与近两年高端产品调控有关,另一方面,也与企业自身产品调整有关。伴随规模化发展,金茂逐步走入二三线城市,在南京、武汉、汕头等地区不断加仓,销售价格也会受到影响。

此外,上半年卖房均价降幅5%-10%的有6家企业,分别为建发、雅居乐、旭辉、碧桂园、时代、远洋。

均价降幅5%以内的有11家,代表房企有万科、合景泰富、奥园、正荣、保利、世茂、阳光城、佳兆业、融创、新城控股、当代置业。

可以发现,碧恒万融保五大龙头房企,上半年销售均价都出现了不同幅度的下降。其中碧桂园销售均价同比下降7%;万科同比小幅下降0.7%;融创同比下降4.4%;保利同比下降2.53%。其余龙头房企如新城同比下降4.72%;世茂同比下降2.8%。

有房企销售均价逆势大涨18%,7家涨幅超10%

值得注意的是,相较于2019年上半年卖房的销售均价,有18家房企今年上半年销售均价同比增长。

具体各区间来看,7家销售均价同比增长超过10%,分别是中梁、中骏、融信、绿城、龙光、招商。

值得注意的是,这几家价格虽涨了,上半年的销售目标完成度却都表现不错,比如中梁、中骏、龙光、招商都在40%以上,而绿城和建业也都逼近40%。

中梁控股以18.3%的涨幅位居上半年房企销售均价涨幅之首。这也与其布局挑战有关,近几年拿地坚持转二线、转省会、转都市圈中心城市。重要区域和重点城市的平均房价本身就会高一些。另外,今年4月,中梁在产品端也适时进阶。

已经披露2020销售目标的头部房企中,大部分对2020年保持了审慎的态度,但中骏却依然喊出了24%的规模增长目标。上半年,中骏集团销售金额约400.76亿元,同比增长8%;销售均价14680元/平方米,相较于去年同期更是大涨17.62%。价格的上涨或与其从来不怯步“高价地”有关。

融信2019年及2020上半年销售均价稳中有升,分别为20100元/平方米及23457元/平方米,价格同比上涨16.7%。在6月赶超去年同期水平后,融信销售额也继续保持上扬态势。这与其深耕长三角、海西等优势区域有一定关系,这些城市楼市率先回暖。

让利都是“套路”?这11家房企销售均价小幅上涨

受到疫情的影响,房企春节期间销售有明显下降,三四月份开始逐步恢复推货,后期营销力度逐步加大,线上售楼处、造节营销、直播售房等举措层出不穷。

但随着疫情得到控制,二季度楼市逐渐回暖,一些购房者微信群被“涨价”刷屏。

南都大数据研究院统计发现,尽管迫于半年业绩的压力,大部分房企促销售抓回款,但仍有少部分价格“坚挺”者保持了小幅上涨。

18家房价上涨的企业中,均价同比增长5%-10%的有5家,分别为富力、大发、禹洲、中南、美的置业;均价同比微涨5%以下的有6家,分别为金地、龙湖、首开、越秀、荣盛、中海。其中除了越秀、大发,均为千亿房企。

受疫情冲击,富力地产在2月打出“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”等一整套组合的创新营销方式;4月在地产行业率先请来明星主播李湘开启的“直播卖房”首秀,彼时推出的购房折后低于72折。

值得玩味的是,一系列促销之后,富力上半年销售均价仍为11974元/平方米,相较于去年同期还涨了9.8%,位居本次涨幅榜单前十名。

得益于5月和6月大爆发,美的置业今年上半年销售金额482亿元,同比增长3%,销售均价同比上涨5.54%。从去年下半年到今年上半年,新增的项目都是在原来城市布局的基础上进一步的升级,现在新增的项目基本上以一线二线和强三线为最主要区域。

和其他房企一样,越秀地产在上半年的优惠促销也比较多。比如618,曾推出“推荐成交享最高8万元推荐金,推荐成交前十额外奖8000元,推荐到访赢999元红包”等活动,全国各地项目都曾推出98折—99折等各种优惠。相较于2019年同期,销售均价仍维持1.8%小幅增长。

上半年中央坚持“房住不炒”定位不变,房地产领域金融监管依然从严。地方因城施策更加灵活,但仍坚守“限购”、“限贷”底线,以促进房地产市场平稳运行。

研究员分析认为,房企今年的业绩压力不小,要完成年度销售目标绝非易事。这意味着,下半年资金链将依然紧张,以龙头房企为代表,会阶段性让利给购房者以换取销量,但大涨大跌的几率较小。

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