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房企融资“三道红线”针对的不只是房企!

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近日,住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制,并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。会议明确了收紧房企融资的“三道红线”:1.剔除预收款后的资产负债率大于70%;2.净负债率大于100%;3.现金短债比小于1倍。

根据“三道红线”的触线情况不同,所有房企又被分为“红、橙、黄、绿”四档。红色档:三线全超,接下来不得增加有息负债;橙色档:超过两道线,有息负债规模年增速不得超过5%;黄色档:超过一道线,有息负债规模年增速不得超过10%;绿色档:即使三道红线都未中招,有息负债规模年增速也不得超过15%。

有人说这是给房企融资套上了紧箍咒,是限制房地产行业的发展。

对此,我们认为,这次会议的大背景不仅是针对房地产行业,而是防范系统性金融风险的一部分。近段时期,福晟、泰禾所引发的一系列偿债风险,已引起有关部门的重视。毕竟,一些企业如果倒了,牵扯面将会很广。

当前,防范系统性金融风险,一部分来自于金融机构,一部分来自于大企业,而房企自然包括在其中。但这并不意味着房地产行业的系统性金融风险就很大。

前不久,中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清撰文指出,房地产金融化泡沫化势头得到遏制。房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比,房地产贷款增速下降12个百分点,新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要,又避免因资金过度集中出现更大风险。

由此可见,当下,房地产“灰犀牛”风险已经大大降低,只是个别企业风险尚未完全消除,所以需要抓大放小。所以,这次房企融资三道红线背后的政策诉求,其目的不是要遏制房企,也不是不允许企业举债,而是让企业在债务达到三道红线时提高风险意识,对其融资行为进行一定限制。另外,在此基础上扶植优质企业,通过这个逻辑引导房地产行业降杠杆,以此来保证房地产行业的高质量发展。

接下来,主管部门或将通过对三道红线的摸索,为明年可能出台的政策奠定基础。这次重点房企齐聚一堂,哪怕负债率达到红线的房企,也没有被要求立刻停止融资,只是对其融资行为有所限制。

总体而言,“三道红线”对于房企还是比较包容的,大方针是让大家逐步化解风险。从快速加杠杆往平稳去杠杆过渡,可以说这次的政策是比较接地气的。

对于已触达红线的企业来说,应尽量增加去化率,提高回款率,减少负债率。而对于整个房地产行业而言,尽管有了新的高压线,企业仍不可能停止拿地。从政府层面来说,也不希望市场出现大起大落的情况。

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