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"三道红线"新规试点 房企多管齐下降杠杆

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房企融资监管正在不断收紧。

近期,“三道红线”的新规正在不断清晰,监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理,并根据房地产企业所处档位控制其有息负债规模的增长。据媒体报道,“三道红线”已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施。

相关研报显示,如果以“三道红线”标准来考量,根据2019年年末数据表现来看,50家样本房企中,有15家房企触及三条红线。根据2020年半年度数据来看,有12家房企触及三条红线。资金监测和融资管理规则之下,财务稳健以及坚持长期主义的企业,无疑会是最大受益者。

9月21日,作为时代传媒2020中国地产时代百强榜的子榜,《2020中国地产融资能力榜20强》(以下简称“榜单”)重磅出炉。

该榜单以房企2020年新发企业债(包括美元债)、2020年年中报短期借款、长期借款以及总负债进行综合打分,全方位衡量房企的融资和可持续发展能力。

榜单显示,中国恒大、融创中国、碧桂园、首开股份、佳兆业的综合评分均在93分以上,分列前五。

其中,中国恒大、碧桂园、首开股份2020年新发企业债(包括美元债)分别为420亿元、178.08亿元以及221亿元。

“融资和土地是房企发展的两个重要基础,必须做好融资工作。”9月19日,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉时代周报记者,“三条红线”客观上要求相关企业积极做好管控,大力拓展融资资源。

恒大融资能力居首

近日,房地产圈内出现一个新的热门话题:“三道红线”。

“三道红线”是指监管部门将对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理,并设置“三条红线”:剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。同时踩中三条红线的企业将被标记为红档,以此类推。

房地产本质上是资金密集型行业,现金流就是生命力。

严跃进告诉时代周报记者,类似三道红线制度的建立,目的是让房企的融资更加透明,有助于监管精细化。

以恒大为例,今年年初,恒大提出降低2020―2022年有息负债总额的计划。

资料显示,截至2020年6月底,恒大有息负债规模已较3月底减少了约400亿元,预计全年降幅将在千亿元左右。

另据榜单显示,恒大2020年新发企业债420亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为3956.87亿元、4397.84亿元、19826.42亿元,综合评分高达99.3分,位居榜单首位。

除了通过增加销售回款、控制土储规模外,恒大还提出通过分拆优质资产上市,以达到降负债的目标。

“目前恒大正就物业分拆工作与监管部门及港交所等积极沟通,希望能尽快完成上市,并力争今年内实现上市。未来恒大也会审慎考虑其他资产的分拆上市,在为股东带来更大收益的同时,也可以大幅降低公司负债率。”恒大总裁夏海钧表示。

再看融创,2020年上半年,融创中国资产负债率为86.56%,较上年同期下降4.28个百分点,净负债率为149%,大幅下降23个百分点。截至报告期末,公司拥有现金余额(包括受限制现金)为1208.6亿元。

另据榜单显示,融创2020年新发企业债142.8亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为1406.23亿元、1797.1亿元、8625.21亿元,综合评分高达98.1分,位居榜单第2位。

“今年我们是最从容的一年,我们对市场的判断一直是对的。”融创中国董事会主席兼执行董事孙宏斌在中期业绩会上表示,集团上半年抓住了市场的窗口,不断降低负债,调整了融资结构和融资成本。

房企回归到理性

除恒大、融创外,碧桂园2020年新发企业债178.08亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为691.64亿元、2362.23亿元、17282.73亿元,综合评分高达97.8分,位居榜单第3位。

从年报数据上看,截至今年6月底,碧桂园有息负债总额下降至3420.4亿元,同比下降了7.5%。加权平均借贷成本为5.85%,相较2019年12月31日下降了49个基点。

“目前碧桂园财务指标处于比较良性的状态,净借贷比58%,现金短债比为1.9倍,资产负债率会进一步下降,2019年年底为83%,到今年中期是81.6%。”碧桂园首席财务官伍碧君在中期业绩会上表示。

榜单中,以招商蛇口、保利发展、中国海外发展(下称“中海”)为代表的国资背景企业,同样表现不俗。

其中招商蛇口2020年新发企业债146.5亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为286.24亿元、649.3亿元、4456.78亿元,综合评分达92.5分,位居榜单第6位。从年报数据看,招商蛇口上半年综合资金成本为4.78%,先后发行了五期超短期融资券,发行金额合计66.5亿元,利率最低为2.20%;完成了2020年度第一期中期票据发行,合计发行额20亿元、发行利率最低为3.00%。

保利发展2020年新发企业债85亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为38.78亿元、2088.3亿元、8505.05亿元,位居榜单第15位。截至上半年末,保利发展账面有息负债3021亿元,有息负债综合成本仅约4.84%,较年初降低0.11个百分点,货币资金达1257亿元,为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

再看利润王中海。

中海2020年新发企业债70亿元,短期借款、长期借款、总负债分别为210.3亿元、1751.75亿元、4566.37亿元,位居榜单第19位。截至6月末,中海的资产负债率为59.77%,扣除预售账款后的净负债率为57.8%,净负债比率为32.7%,流动比率为2.3倍。

中海董事会主席颜建国在中期业绩会上称:“在金融政策方面,针对房地产企业精准施策、一城一策,公司认为有利于行业健康发展,尤其是今年国际形势下,这项政策的出台具有十分重大的意义。”

据大公国际的研报显示,根据2020年半年度数据来看,有12家房企触及三条红线,包括中梁控股、珠海华发、首都开发、荣盛、金科地产和蓝光发展等。

大公国际表示,长期来看,融资政策的边际收紧将抑制部分房企的拿地意愿,降低房企盲目扩张和多元化动力,迫使房企回归到理性、高质量和健康的扩张与发展路径。

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