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楼市"银十"开局不热 开发商要生存还得换思路

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中指研究院10月9日发布的数据显示,国庆黄金周(10月1—7日),重点监测的11个城市商品住宅日均成交面积约12万平方米,较2019年同期下降一成左右,整体规模与2018年基本持平。一线城市中,广州、北京商品住宅日均成交面积上涨明显,分别为33%和15%,深圳同期住宅成交量微跌。

贝壳研究院数据显示,黄金周全国重点关注28城市场成交套数和面积同比2019年黄金周(2019年10月1—7日)分别增长14%和12%。

考虑到今年黄金周比往年多一天,2020年的黄金周成交量与往年相当,疫情常态化之下,总体市场恢复至往年同期成交量水平。其中,同比增长较快的区域仍然主要集中在长三角和粤港澳大湾区。

黄金周期间楼市保持较为平淡的态势,这其实也在预料之中。一方面,各地近期陆续开启更为严格的宏观调控举措,进一步堵死了各类炒作投机空间,减少市场热钱对当地楼市所带来的干扰。另一方面,眼见调控形势所带来的变化,市场预期也会随之改变,部分投资者的入场热情降低,刚需一族也需符合相关政策标准方能购房,这也让楼市购买力受限。

对市场主体的开发商而言,如今去化率仍是最需迫切解决的难题。 从黄金周各地的楼市销售情况来看,地区差异进一步显现。长三角、珠三角等经济发达、购买力较强以及流入人口集中区域表现出相对更好,但中西部不少地区仍然面临市场持续遇冷。

因此,开发商必须以各种方式包括降价促销,来推动房屋存量的有效降低。日前,中国恒大(03333.HK)发布最新公告,9月1日至10月8日共计38天,公司累计实现销售1416.3亿元,创同期历史新高。截至目前,恒大年内已实现销售额5922.5亿元,完成全年6500亿元销售目标的91%。

在政策空间打开不可行的情况下,认清现实,做好积极应对方为根本,开发商要做好快销回本的应对举措,根据去化情况反思蓄客时间、方式、人数以及推出房源等情况,调整推盘节奏或营销方法,以此减轻资金链承压,降低负债率,从而实现主管部门的有关调控诉求,降低自身经营风险。

开发商也应根据“租售并举”新趋势,考虑将部分住宅从销售为主转为长租等创新模式,获得资金回流,拓展新的获客渠道。

在土地储备上,开发商也要减少以往的重资产模式,避免盲目竞拍、过高溢价竞拍,现持土地资源如果无法独立开发,还可采取联合开放、转让等模式,通过资源整合,为后续生存发展提供更多空间。

2020年,生存是基础,各大开发商都需转换意识,不能再沿用过往捂盘、炒作、比价竞高等经营套路。

开发商要明白,过度宽容的融资市场环境已经不复存在,地方政策松动几无可能,购房者更为理性和审慎。由此,要持续练好各项基本功,包括房屋质量的优化、配套基础设施的完善、价格的亲民以及更稳妥而非激进的拿地、盖楼模式,如此才能更顺利度过调控期,获得长久发展的基础。

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