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黄金周二手房市场冷热如何?“同市不同命”

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刚过去的十月黄金周,一手楼市成交热度不错,二手房市场比去年也有所升温,但市场在调控政策收紧下走向分化。近日,贝壳研究院发布的统计数据显示,黄金周期间,18个城市的二手房交易量日均同比增长50%。杭州和合肥的交易量的增长超过1倍,其中杭州二手房交易量同比增长更超150%,位居第一。重庆、西安、北京、上海、广州等城市超过60%。二深圳今年黄金周成交比去年同期下降47%,廊坊下降45%。业内人士表示,目前预期市场短期内会有所分化,除了深圳、上海、杭州、广州外,其他城市市场预期仍然偏弱,少数城市供给增加、销售减弱,市场预期可能进一步下行。预计今年的二手房市场集中度会进一步向头部核心城市集中。


高价盘交易占比上升明显

数据显示,9月份二手房市场交易量同比增长20%,前三季度重点城市二手房市场的交易量超过去年同期。黄金周期间成交均价也比去年同期上涨,贝壳监测的重点18个城市二手房成交均价同比上涨12%左右。而值得注意的是,去年黄金周期间均价同比还是下跌的。 业内人士表示,今年市场升温主要是由于疫情后调控政策的延后效应,改善型换房需求提升。与去年同期相比,重庆、广州、杭州新增挂牌量均大幅增加,挂牌量与成交量双高,表明市场交易主要来自于业主的换房需求。同时,北京、上海、广州均呈现出高总价房源交易占比上升的态势。

从环比看,今年黄金周市场氛围总体并不算热。9月份二手房市场成交量比8月份下降14%,10月第一周市场成交环比继续降温。主要表现是黄金周期间重点18城二手房日均交易量比9月份下降18.6%。其中13个城市成交均价比9月份下跌。这表明,7月份以来的调控政策效应正在逐步释放。

2020年是月黄金周期间北京、上海、广州成交总价结构,高价盘成交占比明显提升

大多数城市业主价格预期不高

从市场预期看,深圳和上海的业主涨价预期相对较强,上海市场的预期热度比去年有明显提升。深圳业主的市场预期并未随着交易量大幅下降而降温,挂牌量减少显示了一定的待价惜售心态。杭州、广州、西安、北京的业主市场预期尽管仍处于相对较弱的位置,但随着交易量上升,今年市场预期比去年有所提升。长沙、合肥、武汉的市场预期有所减弱,长沙业主挂牌增加、成交均价下跌、业主降价行为增多,预示着未来市场向下调整。济南、廊坊、天津的市场预期本身比较弱,今年继续下探,后市趋冷。

租赁市场:租金降至近五年黄金周最低水平

同时,值得关注的是,十一黄金周贝壳研究院监测的全国重点18城租赁成交量环比下降30.9%。分城市来看,各城市租赁成交量均环比下降,成都、武汉、济南、杭州、深圳、上海、南京和长沙市八个城市租赁成交量降幅均超过30%。总体租金水平小幅下降,2020年十一黄金周全国重点18城平均月租金水平环比前一周下降3.0%,同比下降5.5%。自2016年开始,全国重点18城十一黄金周的租金水平四连降,今年达到近五年最低水平。

预计10月份租赁市场将持续低温运行。按照历年租赁市场规律,9月至12月份是租赁市场市场淡季,租赁需求持续减弱。随着疫情得到有效控制和防控措施的常态化,在疫情不反复的情况下,预计明年春节后租赁市场热度有望回升。

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