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9月份无人竞拍或未达底价而流拍的地块占到五成

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10月19日,易居企业集团旗下的微信公众号“丁祖昱评楼市”对疫情期间土地流拍率达10%的TOP10城市的现状进行了盘点,其中提及,进入三季度,受热点城市调控政策收紧、供地结构改变、“三条红线”融资新政的多重影响,土地市场热度明显下降,溢价率已经降至二季度以来新低, 8、9两月超百轮竞拍的高热地块数量较6月均已经腰斩,“秋凉”已现。

克而瑞此前监测的数据,前三季度,土地流拍率TOP10的城市分别为:湛江、石家庄、海口、云浮、河源、哈尔滨、韶关、三亚、嘉善和泉州。

从城市能级上来看,这些遭遇流拍的土地主要集中在中小城市,此外西安、长沙、郑州等中西部二线城市也有不少地块流拍;从土地属性上来看,流拍地块中有近30%是商办地块,其余虽为含宅用地,但因区位偏远、周边配套欠缺,购房需求较少,房企青睐度较低,最终遭遇流拍。

该组数据与2020年4月统计时的流拍率TOP10城市重合度较低。

克而瑞在今年4月份曾做过一份监测数据,截至4月21日,土地流拍率最高的十大城市分别为:合肥、长沙、太原、保定、广州、沈阳、西安、郑州、湖州和宁波。其中,土地流拍率排名前三的城市分别为合肥、长沙和太原,流拍率分别为48%、36%和32%。

从数据上来看,合肥、长沙、太原流拍率较2019年上升最为显著。以太原为例,超半数供应土地均位于郊县,商品房本身的去化压力大,并且在疫情影响下房企资金压力再度加大,因此企业参拍积极性不高,除1宗地受2月份疫情影响主动撤牌外,其余均是无人竞拍或未达底价流拍。

对比一季度流拍率TOP10城市和前三季度流拍率TOP10城市发现,合肥、宁波、西安、太原等城市,虽然在今年一季度因疫情影响成为了流拍率TOP10城市,但是在随后市场复苏中,逐渐成为了土拍热点城市。

以宁波为例,4月份,宁波虽然流拍率还在高位,但其成交溢价率已超过30%,成交热度明显上升。5月份宁波增加优质土地出让,溢价率依旧延续上行趋势。6月份市场供应规模连续四月维持在高位,宁波、郑州、太原等成交建面高达300万平方米以上,较上月大幅增长,宁波溢价率依旧处于高位,市场热度走高。

随着二季度疫情逐步得到有效控制,为了尽快让市场恢复正轨,保障土地供应,以北京、上海、福州等为代表的热点城市率先供应了多宗优质土地,加上相关政策支持,市场热度明显上升。在这些热点城市的带动下,上半年土地市场溢价率不断上行,流拍率较年初明显下滑,但二三线远郊区县流拍依然严重,远郊、县市成为流拍“重灾区”。

进入三季度,在土地成交量大幅上升的情况下,高轮次竞拍土地数量从二季度开始持续下滑。9月份超百轮竞拍地块仅有29幅,自6月峰值之后连续3个月下滑,较6月份百轮竞拍地块数量腰斩。总体来看,溢价率和高竞拍轮次地块数量变化保持一致,9月份反映土拍整体热度的指标均明显下滑。

综合2020年全年供地计划、供地节奏、地价变化、商品住宅去化周期等多因素,未来土地质量或将出现明显的降低,高单价、高轮次竞拍、高溢价等现象的出现频次会继续下滑。

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