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房企年末拿地热情降温 这三类房企值得关注

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临近岁末,房企拿地热情下降,叠加优质土地供应减少等因素影响,土地市场整体降温明显。究其原因,业内人士表示,一方面,很多房企前三季度拿地量已经很多,而临近年底,多数房企面临降负债、增加现金流的压力;另一方面,近期很多地区放缓了土地出让的速度,优质地块供应节奏放缓。

拿地积极性降低

中国证券报记者观察到,近期参与拿地的房企多数是大型知名房企,鲜有中小房企拿地的身影,房企整体参与热情降低。

从溢价率看,近期多数地块几近底价出让。例如,11月4日,南昌1宗商住用地成功出让,最终保利(江西)房地产开发有限公司以3.96亿元竞得,溢价率为1.06%,楼面价为4907.81元/平方米。

从拿地的房企类型看,以头部房企为主。11月2日,碧桂园子公司衢州正达置业有限公司以总价12.235亿元竞得浙江丽水莲都区丽水南城A2-27-1商住地块,楼面价为7049元/平方米。该宗地块位于南二路与迎宾路交叉口西南侧,出让面积为86788平方米,容积率为2,建筑面积为173576平方米。该地块起价为6.9亿元,楼面价起价为3975.2元/平方米。

值得注意的是,除房企参与竞拍积极性降低外,热点地区地块出让速度放缓也是土地市场降温一大原因。从近期成交地块看,很少有单宗超过50亿元的大型“地王”地块。

机构数据显示,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,成交金额门槛降至34亿元。入榜地块中,南京市建邺区双闸街道地块以总价48亿元位居榜首,广州入榜3宗地块,总成交金额为125亿元;上海有2宗地块入榜,总成交金额78亿元。此外,无锡、苏州各入榜一宗地块,成交价分别为47亿元、43亿元。

土地成交排名靠前的城市方面,1-10月,50家代表房企拿地面积居前的10个城市中,中西部城市占6席,其中武汉、西安占据前两位,兰州、重庆及长沙也较受欢迎;长三角城市群有两个核心城市上榜,苏州、杭州分别位居第三、第九位,较1-9月排名均有提升;粤港澳大湾区城市群中的佛山和广州热度上升,拿地面积位居第六、第七位。相比之下,前期出让过大额地块的深圳、上海、北京等地区,近期成交整体较为平淡。

三类房企值得关注

机构数据显示,前三季度土地出让市场整体火爆,多个热点地区土地出让规模创下历史新高。

业内人士表示,近期土地市场降温,一方面和很多房企前三季度拿地量已经很多,而临近年底,多数房企面临降负债、增加现金流的压力有关;另一方面,多数热点城市在疫情期间及疫情缓解后,出台了促进土地出让的优惠政策,很多热点地区土地出让规模创下近年新高。而近期很多地区放缓了土地出让的速度,优质地块供应节奏放缓也是土地降温的主要原因。

针对前三季度房企拿地较多的原因,中原地产首席分析师张大伟分析认为,疫情对房企的资金链影响虽然大,但国内融资难度降低,部分企业拿地积极性再次提高。房企积极拿地主要是为了追求市场规模。此外,很多优质地块在疫情期间及疫情缓解后集中出让,吸引大量房企竞拍。

中国证券报记者观察到,近期房企融资规模依然居于高位。中原地产研究中心统计数据显示,进入11月,房企融资需求大涨,仅11月以来,美元融资已经超过20亿美元。境内融资方面,多家房企对外公布大额融资计划,融资金额累计超过600亿元。

业内人士指出,从房企融资目的看,基本围绕偿还到期负债、补充流动资金。在此背景下,房企拿地热情减退,可以增加整体安全性。

针对房企降负债的举措,安信证券研报指出,房企“三条红线”压顶,如何实现降负债目标是每家房企需要关注的重点。首先,现金短债比改善难度相对最小;净负债率改善难度次之;剔除预售的资产负债率改善难度相对最大,主要通过增权益、增预收实现。

针对房企未来发展的趋势,天风证券最新研报显示,行业趋势有望由融资驱动规模增长转至经营驱动质量增长,加之“因城施策”常态化,政策博弈的机会或逐步减少,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。建议关注资产负债表雄厚的企业,这类企业具备一定的加杠杆空间且在融资收紧下有望持续享受融资端的溢价。此外,可以关注权益比例较高的房企,这些房企具备权益比例调整区间以撬动空间。而合作模式有特色及其优势的房企也具有一定优势。

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