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地价逼近房价 ,这些项目入市楼市会怎么走?

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(原标题:地价逼近房价 这些项目入市楼市会怎么走?)

本周,时隔六年天河牛奶厂板块再次推出宅地,地块最终以总价48.65亿元被合景泰富拿下,刷新了天河的楼面地价。而以今年成交的地块来看,中心区,如越秀、白云、天河、海珠等推出的一些地块出现地价逼近在售房价的情况,随着今年上半年拍出地块已渐渐开始上市,预计到明年,越来越多高价地块项目将推出市场。业内人士表示,到年底前的不到两个月时间内是城市推地高峰期,在“紧融资”、“宽供应”、“限地价”等一系列调控组合拳下,整体来看,土地市场将延续“降温”的趋势,不过广州等少数热点城市仍是房企土储补仓的重点,优质地块热度将持续。近期的成交带动了短期的市场情绪,但长期来看还是需要关注经济、政策等形势的影响。同时,建议房企要仔细测算拿地成本,避免遭遇后期利润空间或现金流不足的风险。

广州成为土地供应热点城市。

土地市场火热背后有隐忧 高价地或面临盈利困难

据悉,牛奶厂地块挂牌出让后,周边二手房已经出现上调报价的情况,而天河核心区更是出现二手房业主提价惜售的现象。今年以来,包括天河、越秀、南沙等区域都刷新了楼面地价的纪录。以天河区来看,除了刚成交的牛奶厂地块,今年还成交了广氮地块、科韵路西侧地块。今年4月由金地拿下的广氮地块目前命名为金地天河峯睿,其营销中心已经开放,吹风价明显高于目前周边在售项目。而去年珠实拿下的广氮地块、合景拿下的黄埔大道地块预计也快进入上市亮相的阶段,由于地段条件优越,这些地块都是近年来成交的“高价地块”,可以想象其入市将对区域价格的带动作用。因此,就不难理解成交地块周边在售项目宣扬地块成交价的用意。不过,对此,有业内人士提醒,市场预期不可过度盲目乐观,在“房住不炒”整体基调之下,楼市走向依然要看整体经济形势以及基本面。高价地也有可能面临盈利困难的局面。

天河区新拿地项目陆续上市。

今年上半年土地市场在疫情之下逆势升温,尤其是4月以来,疫情缓解之后土地市场热情高涨。从前三季度土地拍卖情况来看,广州经营性用地成交建筑面积同比涨幅持续增长,与此同时,市场分化下的土地流拍现象也始终伴随。克而瑞统计数据显示,一季度土地供应节奏减缓,在疫情影响下,房企也更加谨慎,在此情况下,土地市场共成交19宗,流拍5宗。二季度,随着疫情好转以及优质地块入市节奏加快,白云、番禺等区土地市场迅速升温,但分化现象也更加明显,增城、从化等外围区域流拍现象仍有发生,二季度成交35宗地块,流拍13宗经营性用地。三季度土地市场持续升温,优质地块供应明显增加,共成交42宗地块,流拍宗数下降至8宗。可以看到,这其中出让规模最大的增城也是流拍最多的区域。即使白云、天河区也都有流拍现象。业内人士表示,这表明在融资压力之下,房企拿地心态也发生了分化。优质地块会迎来众多房企角逐,而对非优质地块的积极性则在降低。

同时更值得关注的是,根据CRIC最新数据测算,近半年来成交的高价地整体盈利预期堪忧,楼面价TOP50中近半数或面临亏损。地块剔除建安成本、财务成本、营销成本,企业大概率面临入不敷出。而用“地房比”(从商品房成本的角度将土地获取时的楼面地价水平与房屋开盘销售时的房价比)指标测算,超三成高价地“地房比”超75%,盈利压力过大,亏损的风险较高。这些地块地价涨幅比较突出,盲目的追高提升了房企的成本压力。

开发“拖字诀”行不通 广州出台闲置土地处理办法

对于高价地而言,以往不少房企爱用“拖字诀”,以时间换取涨幅,不过显然这种方法现在行不通了。11月16日,广州市人民政府办公厅发布一则《广州市闲置土地处理办法》的公告,详细规定了本市行政区域内闲置土地的处理方法。超过国有土地有偿使用合同约定或者建设用地批准书规定的动工开发期限,满一年未动工开发建设的;自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的;已动工开发建设,但开发建设的用地面积占应当动工开发建设总用地面积不足1/3或者已建设投资额(不含土地取得成本)占总建设投资额(不含土地取得成本)不足25%,且非因不可抗力、政府及其有关部门行为中止开发建设连续满1年的等情形将被认定为闲置土地,经认定土地闲置满1年的,市土地行政主管部门可以按照相关标准计收土地闲置费,比如按出让土地价款的20%计收土地闲置费。逾期不缴纳土地闲置费的,自逾期之日起,按日加收应缴土地闲置费总额1‰的滞纳金。

业内人士表示,这样的情况下,预计资金压力明显的房企拿地将会更谨慎。而对于财务指标健康、现金流充裕的规模房企来说,在土地市场将延续“降温”的趋势下,将迎来优质土储补仓的时机。优质地块依然备受房企青睐,地价再被追高的可能性大,建议房企要仔细测算拿地成本,避免遭遇后期利润空间或现金流不足的风险。

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