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延期三年仍未交楼,中山17名购房者将开发商告上法庭

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买下房子后开发商迟迟办不下验收手续,一拖整整过去了3年。王女士等17名购房者将三角镇某楼盘的开发商告上法庭,要求开发商支付逾期交房的违约金。双方合同约定不超房价1%的违约金是否过低?疫情持续期间的违约责任开发商能否免除?11月19日,市中级人民法院通报了该系列商品房预售合同纠纷的终审判决。

2015年至2016年,王女士等17名购房者先后在三角镇购买了房产。按照约定,开发商要在2017年6月30日前取得工程竣工验收备案登记,并将房屋交付给购房者。如果开发商违约,则按房价款的0.01%支付违约金,不超过房价款的1%”。

王女士等人先后支付了购房款,但开发商至今尚未取得工程竣工验收备案登记证。2019年10月,王女士等人先后起诉到法院,要求开发商每日按房价款的0.01%支付违约金,直至达到交房条件时为止。截至起诉时,17名购房者索赔的违约金是2万余元至3万余元不等。

法庭上,开发商辩称按照合同约定,逾期交房时间过长的,购房者有权解除合同。如今,涉案商品房已完工,只是相应的验收手续滞后,房价目前已经上涨,王女士等人是获益的。开发商承担的开发成本上升,逾期交楼违约金应计到商品房取得验收备案登记证当日,总额也不应不超过房价款的1%。此外,新冠病毒疫情属于不可抗力,疫情持续期间的逾期交楼违约责任应当免除。

今年7月,法院一审支持了购房者的诉讼请求,判决开发商向购房者按房价总价的0.01%支付违约金直至收楼通知书送达之日为止。开发商不服判决提出上诉,市中院近日终审驳回上诉,维持原判。目前,该判决已生效。

以案说法

违约金过低可调整,疫情并非逾期交楼“挡箭牌”

法院审理认为,虽然双方在合同中约定,开发商承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。但开发商长期没能取得涉案房屋的竣工验收备案登记证,如果按合同约定的逾期交房违约金的计算方法,在达到上限后,开发商应承担的违约金数额与逾期时间长短无关,不能更好地促使开发商履行义务,不利于王女士实现自己对房产的占有、使用、收益等合法权益,显然不足以填补王女士因此造成的损失,造成双方权利义务明显不对等。在开发商单方严重违约的情况下,作为非违约方的王女士以约定违约金上限数额过低为由,请求人民法院调整违约金,法院以当予以支持。

此外,开发商以不可抗力抗辩,认为疫情未解除期间导致不能正常施工,应当扣除疫情持续期间逾期交楼的违约责任期间。法院审理认为,开发商和购房者约定的是在2017年6月30日前交房,说明开发商逾期未交楼在新冠疫情发生之前已经存在,而且目前已经恢复正常生产经营,涉案房屋仍未能办证,因此开发商未能取得竣工验收备案登记证的原因与目前新冠病毒疫情期间没有直接关联。因此,开发商以新冠疫情期间为由主张不承担疫情期间的违约责任,法院不予支持。

来源:中山日报

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