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未来科技城上热搜 ,杭州楼市降温却不冷

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11月24日,“杭州未来科技城一地块遭疯抢”的词条上了热搜,在经过35轮竞价后,众安集团以总价20.899亿元拿下了该杭州核心区域的涉住宅地块,楼面价溢价率21.51%,而这也是整个11月份杭州唯一的一场土拍。

今年下半年以来,杭州土拍数量骤减,而目前来看,12月份还尚未有住宅用地出让的信息公示。事实上,土拍缩量是政策调控下杭州楼市降温的一个缩影,据国家统计局近日发布的最新70城房价报告,10月份杭州新建商品住宅价格指数环比零增长。

??调控政策显成效

就在2020年上半年,杭州楼市还是炙手可热,新房成交量创下历史新高;二手房成交量也连续3个月破万套。面对火热的楼市,在“房住不炒”的方针下,今年9月份,杭州出台了“最严”新政,也是此前楼市调控政策的补丁,针对热点楼盘,加大无房家庭房源倾斜比例至50%并限售5年,同时,对无房家庭的认定更加严格。

中国指数研究院统计数据显示,今年上半年杭州共出现了5次“万人摇”,以未来科技城核心区项目远洋西溪公馆为例,其超过6万人报名摇号的名场面还曾登上央视新闻,一度给杭州楼市打上“狂热”的标签。今年9月中旬,西溪公馆北区领出预售证,被认定为“热门楼盘”,按照新政,1215套房源只倾向无房家庭和高层次人才家庭,并需要限售5年。由此,西溪公馆开盘的公开综合中签率达到了24.8%,相比此前中签率一下子提升了20倍,政策调控补丁给过热的杭州楼市降了温。

中国豪宅研究院院长城市运营专家朱晓红向《证券日报》记者表示:“杭州、成都、深圳等诸多城市楼市新政出台,其实都是在两方面发力,第一是让本地无房居民、符合购房条件的无房家庭居民享受优先优惠政策;第二是对买二套房及以上的购房者实行限控。这样做的目的,就是抑制商品房住宅市场投资,炒房被严禁,同时要让消费者理性消费,为房地产市场降温。”

在政策实施后,杭州楼市最值得期待的“金九银十”也略显冷清,据克而瑞数据显示,十一期间杭州市区新建商品住宅共成交400套,为近九年来第二低,比去年同期还少了34.2%,成交量不到2016年同期的两成。成交均价方面,十一期间,杭州新建商品房成交均价相比去年下降13.7%。据国家统计局近日发布的最新70城房价报告,10月份杭州新建商品住宅价格指数环比零增长,其中90平方米至144平方米新建商品住宅价格环比负增长。

优淘城总裁薛建雄向《证券日报》记者表示:“杭州楼市在经过2018年、2019年两年的调整后,今年上半年房价又出现再次上涨才导致了新一轮更严的调控,这也影响了开发商短期推盘节奏,导致交易量短期下滑。”

“下半年土地出让数量减少和库存去化相关,另外,今年上半年土拍的金额创下纪录已经让杭州绷紧了弦。”有地产人士向记者表示,根据土地需提前一个月挂牌的原则,24日成交的2宗地块很有可能是杭州今年最后出让的两块住宅地块。

“采用‘双限’的政策,来限地价控房价,从而让更多的刚需能够买得起房,缓解他们的购房压力。这样做符合‘稳地价、稳房价、稳预期’的三稳要求。各地新政因地、因时制宜,强化适用性、针对性,不搞一刀切,是房地产调控的一贯主张。”朱晓红告诉记者。

????精准调控去杭州楼市“虚火”

11月中旬,杭州气温骤降,而住宅成交量则有所回升。根据公开数据统计,11月19日至11月23日,杭州新房住宅成交套数为1031套;同时,好找房数据显示,11月9日—15日一周内杭州二手房成交量达2500套。

“接近年末,开发商在业绩和降杠杆的压力下,推盘力度会加大,这个月有期待值比较高的楼盘放出,后面还有名气较大的改善盘,这也是成交量翘尾的一大原因。”有本土地产人士向《证券日报》记者透露,对比去年年底,今年年末杭州迎来了大量房源入市,一些比较热的项目都在排队等预售证,不过精细调控加上市场分流之下,杭州市场会理性很多。

近年来,受益于表现不俗的杭州楼市,浙系房企滨江集团实现了跨越式发展。根据克而瑞统计,今年1月份—9月份滨江集团实现流量销售金额920亿元,同比增长16.3%;权益销售额478.6亿元,同比增长54.8%;销售权益比例52%,较上年同期上升13个百分点。11月20日,滨江集团在互动平台表示,公司预计2020年实现归属于母公司股东的净利润较上年同期增长40%-60%。

公开资料显示,今年6月份滨江集团在杭州首开的御潮府中签率创新低仅5.62%,公司位于杭州奥体板块的君品和壹号院项目,中签率分别也仅为5.11%和6.50%;根据半年报的数据,公司土地储备可售货值约2700亿元,其中杭州就占六成,且基本在杭州核心区域,如望江新城、奥体博览城、钱江新城、钱江世纪城和萧山市北板块。

《证券日报》记者从各置业顾问处了解到,受关注度很高的滨江融创合作的滨融府,西湖文教板块中热门现房中冶锦绣公馆,预计于12月中下旬开盘。此外,万科前宸、紫璋台等热点楼盘接下来大概率在12月份推盘领证。“单套房源总价超过千万元的改善盘一般不会在同一时间一起推出,低价盘则能较快领出预售证,这一策略主要是为了防止成交新房成交均价被拉高。”上述地产人士称。

事实上,近年来,互联网等新兴产业经济引发的人口“虹吸效应”下,年轻人口在不断流入杭州,也成为推动房价居高不下的一大主因,同时杭州吸引人才的政策也在不断加码。

据记者了解,杭州的人才优先购房政策是:经认定的A类人才,在杭购买首套住房可免摇号;经认定的B、C、D、E类人才及符合条件的相应层次人才,在杭购买首套住房,可在新建商品住宅公开摇号销售时,按不高于20%的比例优先供应。

薛建雄向《证券日报》记者表示:“杭州的经济和人口增长仍然非常强劲,房价近2年至3年内上涨的动力仍然比较大。杭州未来几年的经济发展、产业升级、人口导入能力还会非常强劲,杭州房价的合理上涨空间也还很大。”

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